25 Ekim
Konut Sektöründe Rekabet Artıyor!
Konut Sektöründe Rekabet Artıyor!
Konut projeleri ülkemizde son yıllarda daha profesyonel bir biçimde ele alınmaya başlandı. Gayrimenkul sektöründeki sürekli değişim, geliştiricilerin, müşteri beklentilerini karşılamak üzere, daha bilimsel çalışmaya zorlamaktadır. Artık yapılan projelerin ölçekleri büyümekte ve karma projeler haline gelmektedir. Yapılan projeler büyüdükçe, buna bağlı olarak riskleri de orantılı olarak artmaktadır. Bu nedenle geliştiriciler, rekabetten ayrışmak ve riskleri azaltmak için, proje öncesinde yapılan pazar analizi çalışmalarına daha fazla önem vermeye başladılar. Gayrimenkul projeleri geliştiren inşaat firmalar sürdürülebilir olmak için artık çok daha profesyonel olmak zorundalar, pazarda rakip sayısı çok fazla, müşteri çok daha bilinçli ve beklentileri çok daha yüksek. Konut sektörü ekonomik durgunluktan en yoğun etkilenen sektörlerden birisi, konut kredi faizlerinin yükselmesi, ekonomideki hızlı değişimler talebi azaltıyor. Mevcut piyasa koşulları inşaat firmaları için rekabetçi bir ortam doğuruyor.
Pandemi sürecin dede gördük ki müşteri beklentileri ve yaşam standartlarının değişmesine bağlı olarak insanlar daha iyi yaşama, çalışma ve dinlenme alanları talep etmeye başlamıştır. Önceleri sadece konut ihtiyacı süreciyle başlayan gayrimenkul projeleri, daha sonraları insanların beklentilerine bağlı olarak konsept projeler olarak ortaya çıkmaya başlamıştır. Geliştiricilerin, müşteri beklentilerinin çok hızlı bir şekilde değişmesinden ve gayrimenkul sürecinin uzun bir yol olmasından dolayı, talep gören bir proje geliştirebilmek için ayrıntılı bir çalışma yapması zorunluluk haline gelmiştir. Proje geliştirilecek pazarın çok doğru analiz edilmesi, konut tipolojisi, satış alanlarının nasıl olması gerektiği, malzeme kalitesi ve maliyeti, sosyal donatı alanları ve projenin ihtiyaçlarını karşılayacak ticari alanların kurgusunun çok doğru yapılması gerekiyor. Talep gören projelerde pazar analizinde ilk adım hedef kitlenin doğru belirlenmesidir. Şehrin çeperlerinde henüz gelişimini tamamlamamış bölgelerde müşteri beklentilerinin üzerinde projeler geliştirmek ve yüksek satış fiyatları hedeflemek doğru değildir. Tüketici ihtiyaçları, bölgenin değeri, müşteri satın alma fiyatı ve ödeme gücünün doğru tespit edilmesinden sonra beklentiye uygun proje geliştirilmelidir.
Öncelikli olarak proje geliştirilecek olan bölgeden oturum veya yatırım amacıyla konut satın alabilecek olan hedef müşteri kitlesinin gelir seviyesi tespit edilmelidir. Bu hedef kitlenin bölge için verebileceği üst fiyat sınırının altında kalacak proje maliyetleri hedeflenmelidir. Ancak bu noktada konsept projelerin içerisinde hedef kitle yaşam tarzına uygun sosyal alanlar mutlaka yer almalıdır. Diğer taraftan konutta ulaşılabilir fiyatlara ulaşmak için konut tiplerinin ve konut karmasının da doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Yatırım amacıyla proje geliştirilen bölgelerde daha küçük konut tipleri hedeflenirken oturumcu hedef kitlesi olan projelerde beklentiler değişebilir. Özellikle büyük şehirlerde arasa maliyetlerinin çok yüksek olması nedeniyle geliştirilen konut tiplerinde oda dağılımı ve oda büyüklüklerinde optimum alanlar oluşturulmalıdır. Tüketiciler konut m2 sinden ziyade fonksiyonel oda sayısına daha fazla önem vermektedirler. Daha küçük m2 li ve kompakt yaşam alanları içeren konut tipleri daha uygun fiyatlara ulaşılabilir.
Gayrimenkul sektörünün gelişimi ile birlikte yeni yapılacak olan projeler öncesi bilimsel ar-ge çalışmaları yapılmaktadır. Hedef kitlenin sosyo ekonomik durumu, demografisi, müşteri ihtiyaçları ve alım gücünün doğru tespit edilmesi ile birlikte en etkin arazi kullanımı ile en verimli, talep gören başarılı konsept projeler ortaya çıkmaktadır.
Soner Keleş
25.10.2020
DETAY
18 Ekim
Konut Talebinde Azalma Başladı?
Konut Talebinde Azalma Başladı?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK),eylül ayı konut satış istatistiklerini açıkladı. Türkiye genelinde konut satışları 2020 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 6,9 azalarak 136 bin 744 oldu. Konut kredisi oranlarının yükselmesi ile birlikte ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,5 azalış göstererek 35 bin 576 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 25 bin 399 konutla (yüzde 18,6) ilk sırada yer aldı. İstanbul'u, 12 bin 677 konut satışıyla (yüzde 9,3) Ankara, 8 bin 153 konut satışıyla (yüzde 6) İzmir izledi. En az satış olan iller 17 konutla Hakkari, 24 konutla Ardahan ve 63 konutla Bayburt olarak kayıtlara geçti.
İpotekli konut satışları azaldı!
Geçtiğimiz aylarda kamu bankaları öncülüğünde konut kredi faizlerinde indirime gidilmiş; ilk el konutlara %0,64 ikinci el konutlara %0,74 faiz oranı ile bir yıl ödemesiz, 15 yıla kadar vade hayata geçirilmişti. Bunun sonucunda yaz aylarında konut satışlarında aylık bazda tarihi rekorlar kırıldı. Ancak Ağustos ayında kampanyanın son bulması ile birlikte ipotekli satışlarda azalma başladı. Türkiye genelinde 2020 Eylül ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,5 azalış göstererek 35 bin 576 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 26,0 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 7 bin 527 konut satışı ve yüzde 21,2 pay ile ilk sırayı aldı. İpotekli konut satışının en az olduğu il 1 konut ile Hakkari oldu.
Birinci el satış oranı değişmedi
Geçtiğimiz son iki yılda birinci el (ilk el) satışın payı giderek azaldı. Döviz kurlarında yaşanan hareketlilik ve küresel pandemi ilan edilmesinin ardından konut satışlarında yaşanan düşüş Nisan ve Mayıs ayı verilerine de yansıdı. Ancak Haziran ve Temmuz ayı ile birlikte müteahhitten ve projelerden birinci el konut satış oranı canlandı ve toplam konut satış rakamları içerisinde ilk el satışların payı %30 a yükseldi. Ancak ülke ekonomisine katkısı açısından baktığımızda birinci el konut satışlarının yeni inşaat projelerini teşvik etmesi nedeniyle kamu bankaları tarafından yapılacak olan kampanyalarda bu konuya dikkat edilmesinde fayda var. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı 2020 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 19,5 azalarak 41 bin 376 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 30,3 oldu. İlk satışlarda İstanbul 7 bin 99 konut satışı ve yüzde 17,2 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul'u 3 bin 99 konut satışı ile Ankara ve 2 bin 266 konut satışı ile İzmir izledi.
Yabancı yatırımcıya konut satışı yükselişe geçti!
Pandemi sürecinin ülkemizde ilk başladığı mart ayında yurtdışına giriş ve çıkışlar ile ilgili alınana önlemler sonucunda gerilemeye başlayan ve nisanda da 790 adetlik satışla son 7 yılın en düşük seviyesini gören yabancıya konut satışları, mayıs ayıyla birlikte tekrar yükselişe geçti. Mayıs ayı ile birlikte üst üste 5 ay artış gösteren yabancıya konut satışı, eylülde 5 bin 269 adetle hem bu yılın en yüksek hem de tarihin en fazla satış yapılan ikinci eylül ayı verisi olarak kayıtlara geçti. Türkiye'den eylülde en fazla konutu ise 908 adet ile İranlılar aldı. İranlıları 826 konutla Iraklılar ve 448 konutla Ruslar izledi. Yılın ilk üç çeyreğinde liderliği 4 bin 716 konutla İranlılar sürdürdü. Söz konusu dönemde Iraklılar 4 bin 165, Ruslar 1895, Afganlar 1277 ve Azeriler 711 konutun sahibi oldu. Eylül ayında yabancıya konut satışı geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 26,1, bir önceki aya göre yüzde 35,3 arttı. Böylece yabancıya konut satışı, pandemi öncesi yüksek seviyelerine dönmüş oldu. Ancak yine de geçtiğimiz yıl gerçekleşen toplan satış rakamının yakalaması kolay olmayacak.
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen İnşaat Sektörü ülkemiz içinde büyük bir öneme sahiptir. Büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanan Türkiye İnşaat Sektörü, yüzlerce meslek dalını ilgilendirmesi nedeniyle istihdam ve üretim sürecini önemli ölçüde etkilemektedir. Ulusal ve uluslararası alanlarda büyük bir deneyime ve potansiyele sahip olan sektör, kendisine bağlı 200'den fazla alt sektörü harekete geçirme özelliğiyle 'lokomotif sektör' olarak adlandırılmaktadır. Bu nedenle sektör için geçtiğimiz yaz aylarında yapılan kredi kampanyalarının tekrarlanmasında ve konut kredisi faiz oranlarının %1 seviyelerinin altına inmesinde büyük önem vardır.
Soner Keleş
18.10.2020
DETAY
11 Ekim
Konut Pazarlamasında Doğru Bilinen Yanlışlar?
Konut Pazarlamasında Doğru Bilinen Yanlışlar?
Ev satın alırken, fiyattan konuma, sosyal aktivite imkânlarından bölgenin gelişimine kadar farklı çok sayıda kriter geliştiren müşterilerin yansıra; büyüyen pazarın rekabet ortamında hem karını artırmak hem de imajını güçlendirmek isteyen ve bunun için yeni pazarlama stratejilerine ihtiyaç duyan firmalar bulunmaktadır. Gayrimenkul sektöründeki rekabet ortamı ve tüketicilerin değişiklik gösteren proje beklentileri, Dünya'da olduğu gibi Türkiye'de de hedef pazar kitlesinin seçimi ve bu hedef kitlenin talepleri doğrultusunda modern konut pazarlama stratejilerinin geliştirilmesini zorunlu kılmaktadır. Ancak buna rağmen konut pazarlamasında firmaların sadece birbirini taklit ederek projelerini satmaya çalışması başarıyı getirmediği görülmektedir. Satışta başarı asla tesadüf değildir ve izlenmesi gereken sistematik bir yol vardır. Bu yol proje geliştirilmesinden itibaren başlayarak projenin pazarlanmasını, satışını ve en nihaide müşteriyi tutundurmaya kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Etrafımıza baktığımızda konut pazarlamasında doğru zannedilerek yapılan birçok çalışmanın neticesinde doğru sonuca ulaşılamadığı harcanan bütçelerin ve emeğin boşa gittiği görülmektedir.
Müşteriyi yanlış yerde aramak
Gayrimenkul pazarlarken ne kadar çok para o kadar çok müşteri erişimi olarak düşünülür. Ancak projeyi talep edecek müşteriyi yani doğru hedef kitleyi tespit edemedikten sonra harcanan para ve emek çöpe gidebilir. Belki de potansiyel müşteriler yakın çevrede olabilir ve onlara ulaşmak için geniş ölçekli reklam yapılmasına gerek yoktur. Bunun için başlangıçta projelerin geliştirildiği yakın çevrede çalışan veya ticari faaliyet gösteren insanlara ulaşmak daha uygundur. Geliştirilen projenin çevresinde çalışan ancak buraya her gün ulaşmak için saatlerce trafik çeken potansiyel müşterilere tüm imkânların içerisinde yer aldığı projeler tanıtabilir.
Proje kendisini satar zannetmek
Çok iddialı projeler ve yüksek paralar harcanarak yapılan satış ofisleri ve örnek daireler her zaman için yeterli olmayabilir. Tanıtım ofislerinde görev yapan satış ekipleri deneyimsiz veya motivasyonu düşük ise yapılan tüm yatırım heba olur. Konut satışı bilimsel bir süreçtir ve motivasyon işidir. Emlak satışında akademik eğitim veren üniversite sayısı çok azdır. Kaldı ki bu bölümlerde de konut satış yöntemleri ders müfredatı içerisinde yoktur. Bunun için ekiplerine yatırım yapan, çeşitli satış eğitimleri aldıran ve doğru prim sistemleri ile ekibini motive edebilen firmalar hem personellerini uzun vadede elinde tutabilir hem de başarıyı daha kısa sürede yakalayabilir.
Birbirini taklit eden reklamlar yapmak
Proje pazarlamasında kulaktan dolma bilgiler ile işin kolayına kaçma çabaları sonucunda kendi projenizi ve müşterinizi tanımadan rakiplerin yaptıklarını taklit etme çabaları başarısız sonuçlar getirebilir. Her bölgenin ve her projenin hedef kitlesi aynı değildir. Yapılan reklam çalışmalarında da attığınız taş ürküttüğünüz kuşa değmeyebilir.
Hedef kitleyi doğru belirlememek
Öncelikli olarak projeden hangi neden ile kimler ev sahibi olmak isteyebilir bunu çok iyi anlamak gerekir. Bu doğrultuda hedef kitleyi tespit eder, çalışılan çözüm ortaklarına doğru brief verilerek ortaya çıkacak olan reklamın daha etkili olması sağlanabilir. Diğer taraftan ülkemizde ekonomik konjonktüre uygun olarak yerli müşterinin yanı sıra yabancı müşteri pazarını da hedefleyen projeler daha başarılı olabilir.
Rakipler ile aynı zamanda pazarlama yapmak
Konut sektöründe yıllardır doğru bilinen yanlış ev satışlarının mevsimsel sadece ilkbahar ve sonbahar dönemlerinde olduğudur. Bu istatistik olarak doğru olabilir ancak konut alıcısı yılın her ayı satın almaya hazırdır. Herkesin pazarlama çalışmalarına hız verdiği dönemlerde reklam mecralarında görünür olmak hem zor hem de daha pahalıdır. Rekabetin azaldığı sektörün sakinleştiği aylarda reklam çalışmaları yapmak uygun fiyat ve daha fazla görünürlük sağlayabilir.
Yoğun reklam yapmak
Bugün birçok firma çok yüksek reklam harcamaları yaptığı halde yeterli müşteriye ulaşamamakta ve hedeflediği satışı yapamamaktadır. Doğru pazarlama planı yapmak başarıyı getirir. Konut alıcısı kimdir? Nerede yaşar? Ne iş yapar? Projeden ev satın almak için nasıl bir ödeme planı ister? Neleri okur takip eder? Bunları anlamadan reklam kampanyası ve mecra planlaması yapmak başarıyı getirmez. Projeden ev satın almak isteyen müşterileri tespit eder ve sadece onlara uygun görünür olabileceğiniz doğru mecralarda reklam yapmak yeterlidir. Diğer taraftan doğrudan pazarlama faaliyetleri de ihmal edilmemelidir.
Fiyatı arttıran kampanyalar yapmak
Gayrimenkul sektöründe rekabette ödeme planları savaşı hızla devam ediyor. Geçtiğimiz dönemlerde yapılan kampanyalarda vade farksız 100 aya varan senetli satış imkânları sunuluyordu. Bu noktada müşteriye sunulan cazip ödeme planlarının satış fiyatına yansıtılması tüketici tarafından olumsuz yönde algılanabilir. Unutulmaması gereken nokta konut alıcısının yoğun ve uzun süreler devam eden bir araştırma içerisinde olduğu ve hedefledikleri projelerin fiyat değişimlerini yakından takip ettikleridir. Yapılan satış kampanyalarında konut müşterisine gerçek anlamda avantajı sağlayan ve menfaatine olan kampanyalar başarılı sonuç verebilir.
Buraya kadar belirttiklerimiz içerisinde en tepede olması gereken ve yukarıda yer alan tüm pazarlama faaliyetlerinin başarılı olmasını direkt olarak etkileyen birincil konu; gayrimenkul geliştirme işinde öncelikle olarak satılabilir ve hedef kitlenin beklentisine uygun ulaşılabilir fiyatlarda bir proje tasarlamak ile başlar. Ardından doğru pazarlama ve satış süreci ile gayrimenkul projeleri başarıya ulaşabilir.
Soner Keleş
11.10.2020
DETAY
4 Ekim
Pandemi Konut Tercihinde Trendlerini Değiştirdi!
Pandemi Konut Tercihinde Trendlerini Değiştirdi!
Pandemi salgınından sonra rutin hayatın kuralları da değişmeye başladı. Sosyal mesafe ve hijyen, alışkanlıkların yanı sıra bir çok alanda olduğu gibi konut tercihleri anlayışını da şekillendirdi. Pandemi süreci ile birlikte, tu¨m toplum ve günlük hayatımız en azından bu su¨reci atlatana kadar bir uyum dönemine girdi. Toplumumuzda ev bir kültür ürünüdür. Tarih boyunca insanlar örf, adet, gelenek ve inanç gibi kültürel öğelerini evlerine yansıtarak mimariyi biçimlendirdiler. Bugünse standartlaşmış, tek-tip apartmanlar, toplu konutlar hatta şehirler aslında sahip olduğumuz dünya tasavvurunun bir sonucudur.
Koronavirüsle birlikte konut tercihleri de değişti. Değişen talebe ayak uydurmak isteyen inşaat firmaları yeni bir döneme geçiş yapıyor. Deprem sonrası gelen deprem kriteri gibi şimdi de sağlıklı yaşam kriterleri gündemde. Yatay mimari, bahçe ve balkonlar, doğru havalandırma, kaliteli malzeme ve çalışma odalı evler bundan sonra ana kriterler olacak. Geçtiğimiz yıllarda sıkça gördüğümüz Fransız balkonlarının yerini de daha geniş balkonlar almaya başladı. Son dönemde şehir içinde müstakil evlere yönelik özellikle kiralık olanlarla ilgili talep artmış durumda. Hem sağlık endişesinden hem de şehir içindeki dairelerini yüksek fiyata satıp şehrin çeperlerinde daha uygun fiyata olan kalabalık siteler yerine müstakil evlere, şehrin merkezi yerine de şehir dışı lokasyonlar daha fazla talep görmeye başladı.
Müstakil ev talebi arttı!
Koronavirüs pandemisi insanların ev tercihlerini değiştirdi. Bu dönemde açık hava ile toprağa temas gibi ihtiyaçlar ön plana çıkarken, bahçeli ve müstakil evler büyük talep gördü. Salgın sonrası büyük şehirlerden diğer şehirlere ve müstakil konutlarda %35 e varan oranda talep artışı yaşandı. Artan talep ile birlikte müstakil konutlar için satış fiyatı yüzde 25, kira fiyatı ise yüzde 18 yükseldi. Salgının etkilerinin ülkemizde görülmeye başlanmasından sonra konut talebinin büyük şehirlerden diğer şehirlere ve özellikle yazlık bölgelere ve yayla evlerine kaydığını görüldü. Yeni dünya düzeninde virüslerin hayatın bir parçası olacağını düşünenler gayrimenkulde farklı arayışlara girdi. Virüsün ilk çıktığı dönemde araştırmasını bahçeli villalardan yana yapan alıcıların, sonraki ilgi odağı ise arsa talebi oldu.
Ev ofis çalışma modeline geçildi!
Dünyada olduğu gibi Türkiye’de de yüz binlerce insan artık evden çalışıyor. Çalışanların yeni sisteme ilişkin fikirleri değişse de, şirketlerin yüzde 60’ının salgından sonra da evden çalışmaya devam edeceği öngörülüyor. Bir süredir çalışma mekanlarını biçimlendiren açık ofis sistemleri, ortak kullanım alanları ve sosyal alanlar, hele ki farklı zaman dilimlerinde çok sayıda kişi tarafından kullanılabilen paylaşımlı ofisler bugün öncelikle kaçınmak zorunda kaldığımız mekanlar haline geldi. Pek çoğumuzun evlerimizden çalışmak zorunda kaldığı bu dönemde, uzaktan ve esnek çalışma sistemlerinin üretken ve sürdürülebilir olduğunun daha geniş kitleler tarafından anlaşılması halinde ofislere olan ihtiyaç azalabilir ve çalışma mekanları mevcut dinamiklere göre yeniden biçimlenebilir. Koronavirüs pandemisi nedeniyle evde geçirilen zamanın artması, buna ek olarak uzaktan çalışma modelinin de giderek kalıcı hale gelmesi, konut arayışında olanların daha büyük seçeneklere yönelmesine yol açtı. Evinde böyle bir alan bulunmayan kişiler, sürece uyum sağlamakta zorlandı. Evinde çalışma odası olmayan, çalışma alanı kurmak için yeri olmayan, çocuklar için yeterli alan olmadığını fark eden kişiler, bu alana ihtiyaç duyduklarını gördü ve imkanları dahilinde ev değiştirme kararı aldı.
Soner Keleş
05.10.2020
DETAY
