Blog

20 Aralık

Pandemiye rağmen gayrimenkul sektörü!

Pandemiye rağmen gayrimenkul sektörü!
Ülkemizde artan nüfus, küçülen aile yapısı, evlilik yaşının yükselmesi gibi sosyal, demografik ve ekonomik nedenlerle gayrimenkul sektörü büyüme potansiyelini korumaya devam ediyor. Aşağı yönlü faiz hareketleri ve yabancı talebi, geçtiğimiz yaz aylarında kamu kaynaklı desteklerle birleşince sektörün tahminlerden daha hızlı bir toparlanma sürecine girmesini sağladı. Bu yıl dünyayı etkisi altına alan corona virüs salgınını Küresel Pandemi olarak ilan edilmesi ile birlikte dünya küresel finans piyasaları da ciddi bir şekilde etkilendi. Ülkemizde pandemi sürecinde konut satışları azaldı.  Ancak kısa vadeli kırılganlıkların kamu desteğiyle aşılma gayreti oluştu. Kalıcı bir toparlanmadan bahsedebilmek için finansal piyasalarda istikrarın ve güven endekslerindeki ivmelenmenin görülmesi gerekiyor. 2020 yılında sektördeki hareketlenme önce stokların erimesi yönünde kampanyalı ev satışlarıyla devam etti. Yeni projeler için ise geliştiriciler hazırlıklarını hızlandırmaya başladı. Proje geliştiren inşaat firmaları azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini tekrar gündeme getirmeye başladı. İnşaat firmalarının pandemi sonrası süreçte hayata geçirecekleri projelerin; hem yerli hem de yabancı müşteri pazarına uygun özelliklerde şehrin merkezi akslarına yakın, ulaşım imkânları gelişmiş olan kentsel dönüşüm lokasyonlarında butik daha az konut içeren optimum sosyal alanlara sahip, tasarruflu ve az katlı konsept projelere yönelmesi bekleniyor.
Yıl sonunda rekor gelebilir?
Türkiye İstatistik Kurumu, son açıklanan konut satış verilerini göre Konut satışları Kasım'da 112.483 olarak gerçekleşti. Bu yıl ilk 11 ayda gerçekleşen toplan konut satış rakamı son on yılın en yüksek rakamı olarak kayıtlara geçti. Ocak-Kasım döneminde 1 milyon 393 bin 335 konut satışı gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,5 artış gösterdi. Ocak-Kasım döneminde ipotekli konut satışı %98,0 artarak 558 bin 706, diğer satış türlerinde ise %3,4 azalarak 834 bin 629 oldu. Bu dönemde ilk defa satılan konutlar %0,8 azalarak 432 bin 842 oldu. İkinci el konut satışları da %35,2 artarak 960 bin 493 olarak gerçekleşti. Dünyayı etkisine alan küresel salgın koronavirüs nedeniyle mart ayında düşüşe geçen satışlar, Haziran-Ağustos ayları arasında kamu bankaları tarafından başlatılan faiz indirimiyle toparlandı. 11 ayda ulaşılan toplam konut satışı, yıl sonunda gelecek olan rekorun da habercisi oldu. Türkiye genelinde 11 ayda 2 milyon 464 bin gayrimenkul el değiştirirken, tapuda bu satışlarda 456 milyar liralık değer ibraz edildi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı verilerine göre, ocak-kasım döneminde ülke genelinde satılan gayrimenkul (konut, iş yeri, arsa, tarla) sayısı 2 milyon 464 bin adede ulaştı. Söz konusu rakam geçen yılın tamamında 389 milyar 240 milyon lira olarak gerçekleşmişti. Tapuda, bu satışlarda ibraz edilen değer ise 456 milyar 224 milyon 472 bin lirayla tüm zamanların yıllık rekorunu kırdı.
Yabancı talebi artarak devam ediyor.
Özellikle 2018 yılındaki kur artışıyla zirveye ulaşan yabancı satışları, 2019’da dengelenmiş görünse de pandemiye rağmen bu yılda trend hâlâ yukarı yönde. Özellikle pandemi sürecinde ertelenen konut talebi sıkılaştırma önlemlerine rağmen Eylül ayından itibaren artarak devam ediyor. Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 24,4 artarak 4 bin 962 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında, Kasım 2020'de ilk sırayı 2 bin 443 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul ilini sırasıyla 893 konut satışı ile Antalya, 297 konut satışı ile Ankara, 182 konut satışı ile Yalova ve 174 konut satışı ile Bursa izledi.
 
 
Soner Keleş
20.12.2020
 

DETAY

13 Aralık

İş hayatının yeni çalışma modeli Home-Office

İş hayatının yeni çalışma modeli Home-Office
Koronavirüs salgını, dünya genelinde toplumsal hayatı etkilemeye devam ediyor. Salgın nedeniyle alınan önlemlerin en çok etkilendiği alan ise iş hayatı oldu. Pandemi ile mu¨cadele su¨recinde çalışma hayatında dijitalles¸me o¨nemli bir enstru¨man halini almıs¸ olup hem o¨zel sekto¨r hem de kamuda kurumların is¸levlerini yerine getirebilmesine hizmet eden bir arac¸ olarak go¨ru¨lmeye bas¸ladı. Pandemiyle birlikte bireysel, sosyal ve ekonomik hayatta yaşadığımız kapanma süreci dijitalleşmenin de etkisi ile uzaktan çalışmaya geçişi hızlandırdı. Öncelikle teknoloji şirketleri ile birlikte, teknoloji altyapısını güçlendirmiş ve çalışanlarının becerilerine bu konuda yatırım yapmakta olan özel sektör kuruluşları da süreci rahat geçirdi. Özellikle finans, eğitim, turizm, bilişim, reklamcılık gibi sektörler bu sürece hızlı adapte oldu. Özel sektör bu süreçte hangi yönlerini güçlendirmesi gerektiğini, benzer bir durumla karşılaşıldığında hangi aksiyonları daha hızlı alması gerektiğini test etme imkanı buldu. COVID-19 vakaları arttıkça, dünya genelinde şirketler çalışanlarını korumak ve iş sürekliliğini sağlamak için beyaz yaka çalışanlarının evden çalışmasına karar verdi. 
Evden c¸alıs¸ma Covid-19’un bulas¸ma riskini azaltmak ic¸in tu¨m du¨nyada c¸es¸itli du¨zeylerde uygulamaya konuldu. Yeni tip koronaviru¨su¨n yakın temas, solunum ile bir insandan digˆerine gec¸mesi sosyal mesafe adını verdigˆimiz koruyucu tedbirlerin sosyal ve is¸ hayatında uygulanmasına neden olmaktadır. Pandemi, çalışanları fiziki ofislerden ve kurumsal iş hayatından giderek uzaklaştırdığı gibi home-office çalışma modeli, trend olmaktan çıkıp normalleşmeye doğru hızla yol alıyor. Bu süreçte uzaktan çalışma modeli, gün geçtikçe şirketlerin yeni normali haline geliyor. Özellikle küçük ve yeni kurulan girişimler bir ofis tutmak yerine evden çalışarak işlerini gerçekleştirerek, şirketlerini büyütmeye çalışmaya başladılar. Son verilere göre İstanbul’da ev ofis taleplerinin yüzde 60 arttığı ifade ediliyor. Esnek c¸alıs¸ma modellerinden biri olan uzaktan ya da home-office c¸alıs¸ma yo¨ntemi pandemi do¨neminde hem halk sagˆlıgˆını hem de bu su¨recin ekonomi u¨zerindeki olumsuz etkilerini hafifletmek ac¸ısından o¨nem kazandı. Dünyada olduğu gibi Türkiye’de de yüz binlerce insan artık evden çalışıyor. Çalışanların yeni sisteme ilişkin fikirleri değişse de, şirketlerin bir kısmının salgından sonra da evden çalışmaya devam edeceği öngörülüyor
Evden c¸alıs¸manın bu kadar o¨nemli oldugˆu bir do¨nemde s¸irketlerin verimliligˆi ic¸in evden c¸alıs¸ma uygulamaları ve c¸alıs¸anlar u¨zerindeki etkileri en az is¸yerindeki kadar o¨nemlidir. I·s¸ performansı ile ilgili çalışanların üzerinde olumlu-olumuz ne gibi sonuc¸lara yol açacağının işletmeler tarafından belirlenmesi de gerekmektedir. Evden çalışma modelinde; esnek çalışma saatleri, çalışma ortamını istenildiği gibi düzenlenebilmesi, trafikte geçen zamandan tasarruf, ulaşım maliyetlerinin ve ortak giderlerin azaltılması gibi avantajları görülse de işletmelerde sosyal hayattan ve iş hayatının rutinlerinden uzaklaşma, ekipleri arası uyum ve koordinasyonun sağlanmasında yaşanan zorluklar açısından eksiklilerin ortaya çıktığı görülmektedir.  Koronavirüs nedeniyle bilinen klasik ofis düzeninin tarihe karışması beklenmiyor ancak bu salgın tüm dünya çapında devasa ölçekte evden çalışma deneyimine neden oldu. Diğer taraftan evden c¸alıs¸manın istihdam u¨zerindeki etkisine bakıldığında bu durum büyük oranda yapılan işin içeriğine bağlıdır. Evden çalışma modeli için uygun sektörlerde mümkün  iken kis¸isel yakınlık ve temas gerektiren, o¨zel ekipmanların kullanılmasını gerektiren veya is¸gu¨cu¨ ile yapılması zorunlu olan is¸ler ic¸in evden c¸alıs¸ma modeli uygulanamamaktadır. Sagˆlık personelleri, emniyet gu¨c¸leri, tarım sekto¨ru¨nde c¸alıs¸anlar, yas¸amak ic¸in gerekli u¨ru¨nlerin u¨retim ve dagˆıtımını yapanlar, perakende alanında c¸alıs¸anların evden c¸alıs¸ma oranları c¸ok du¨s¸u¨ktu¨r.  
Strategy Analytics’in araştırmaları, dünya çapındaki uzaktan çalışan iş gücünün 2016 yılında tüm çalışanların yaklaşık yüzde 38,8’ini oluştururken, 2022’de bu oranın yüzde 42,5’e yükselebileceğini söylüyor. Diğer bir araştırmaya göre ise 10 yıl içinde, çalışanların üçte birinin evden çalışıyor olacağı öngörülüyor. 2030 yılına kadar Z kuşağının iş gücüne tam olarak girmesiyle şuan deneyimlemek durumunda kaldığımız uzaktan çalışma ya da esnek çalışma modeline olan talebin %30 artacağı belirtilmektedir.
Soner Keleş
13.12.2020
 
 
 

DETAY

1 Aralık

Anadolu Yakası Projelerine Yabancı Yatırımcı İlgisi Artıyor!

Anadolu Yakası Projelerine Yabancı Yatırımcı İlgisi Artıyor!

 
 
Gayrimenkul sektöründe uzun süredir devam eden belirsizliğe rağmen, geçtiğimiz yıl yabancıya konut satışında vatandaşlık imkanının 250 bin dolara çekilmesi ve artan yabancı teşvikleri ile birlikte 2018 ve 2019 yıllarında yabancıya konut satışında patlama yaşandı.
Özellikle İstanbul Avrupa Yakasına olan yoğun talebin Esenyurt, Beylikdüzü ve Avcılar lokasyonlarında sıkıştığını belirten Keleş, inşaat sektörünün daralması ile birlikte bu bölgelerde yeni inşaat projelerinin başlamaması ve mevcut stokların hızla erimesi nedeniyle yabancı talebine Avrupa Yakasında tamamlanmış proje seçeneği sunulamaz hale gelindiğini belirtti. 
Avrupa Yakasında, hemen teslim projelerde kalan konut stokların azalması ile birlikte yabancı yatırımcıya inşaatı devam eden projelerin sunulduğunu belirten Keleş, yabancı yatırımcının da yerli müşteriler gibi inşaat aşamasında olan projelere ilgisinin daha az olduğunu belirtti. 
Keleş, yabancı yatırımcının, önce Türkiye ekonomisine sonra sektöre güven duyarak konut satın aldığını kaydederek, yatırımcıların konut satın alma hareketini, onlara sunulan vatandaşlık hakkının desteklediğini, yabancı yatırımcının ağırlıklı olarak tamamlanmış, tapusu verilen ve teslimi hemen yapılan konutları tercih ettiğini anlattı. Bu noktada, İstanbul Anadolu Yakasında yer alan hemen teslim projelere karşı ilgi giderek artmaktadır. 
Sabiha Gökçen Havalimanının genişletilmesi ile birlikte Ortadoğu’dan gelen seferlerin bu havalimanında artması, Anadolu Yakasında ulaşım imkanlarının Metro ve Marmaray ile  Avrupa yakasına geçişin çok kolay sağlanması, Avrasya Tüneli ile İstanbul’un tarihi ve turistik bölgelerine kolay ulaşım imkanı, daha az trafik ve daha geniş yeşil alanların yabancının ilgisini Anadolu Yakasına doğru çektiğini vurgulayan Keleş, özellikle İran vatandaşlarının bu bölgeyi daha çok tercih ettiklerini, konut yatırımlarını Kadıköy, Ataşehir, Maltepe ve Kartal ilçelerinden yaptıklarını belirtti. 
Geçtiğimiz yıllarda Avrupa Yakasına olan yoğun yabancı ilgisi, bu bölgede yer alan projelerde konut fiyatlarının hızla yükselmesine neden oldu. Bu durum daha uygun fiyatlı konsept proje arayışında olan yabancı ilgisini Anadolu Yakası projelerine doğru yöneltti.
Anadolu Yakası konut projelerinde uygun fiyatlı ve uzun vadeli ödeme seçenekleri sunan konut stoklarının halen bulunduğunu belirten Keleş, reagroups olarak yabancıya konut satışı yapan aracı kurumlara ve yabancı yatırımcılara bu bölgenin değerini ve Avrupa Yakasına göre öne çıkan avantajlarını anlattıklarını belirtti.   
 
 

DETAY

25 Aralık

Vadeli Mevduat mı ? Gayrimenkul mü ?

Vadeli Mevduat mı ? Gayrimenkul mü ?
Gayrimenkul projelerinde Pazarlama ve Satış Yönetimi hizmeti sunan Türkiye’nin ön de gelen markalı konut projelerinde rol alan SATIŞ ÇÖZÜMLERİ kurucusu Soner Keleş “Yüksek mevduat faizlerine rağmen günümüzde gayrimenkul almanın neden daha cazip olabileceğini” değerlendirdi; 
 
Bu sorunun cevabı elbette ki beklentilerinizin ne olduğu ile ilgilidir. Amacınız birikimlerinizden yatırım yapmak mı yoksa uzun yıllardır hayalini kurduğunuz içinde oturabileceğiniz bir konut sahibi olmak mı? Her ikisinde de içerisinde bulunduğumuz fırsatlar döneminde gayrimenkul sahibi olmak daha karlı olabilir. 
Günümüzde birikiminizi değerlendirebileceğiniz birbirinden farklı yatırım seçenekleri vardır. Bunlar arasında konut, dükkan, ofis, arsa gibi gayrimenkul yatırımları olabileceği gibi döviz, vadeli hesap, altın gibi menkul değerler üzerine de olabilir. Bu yılın ikinci yarısından sonra vadeli mevduat faizlerinin yıllık %20-25’lere geldiği bir ortamda konut getirisi uzun bir aradan sonra ilk kez faiz gelirinin altında kaldı.
Genel bir kanı olarak birikiminizi gayrimenkul almak yerine vadeli mevduat hesabında tutmak daha avantajlı gibi görünmektedir. Yatırım yapan birey; ekonomik durumu, giderleri, yaşam şekli gibi faktörleri göz önünde bulundurarak uygun yatırıma yönelmelidir. “Konut kirası mı faiz mi daha avantajlı?” kararsızlığı yaşayan birikim sahibi, her iki yatırım tercihinin de avantajları kadar riskleri de olduğunu göz önünde bulundurmalıdır. Ancak son yıllarda gayrimenkul piyasalarında oluşan arz fazlası nedeniyle konut fiyatlarında kaçırılmayacak cazip fırsatların ortaya çıktığı  göz ardı edilmemelidir. 
 
Örneğin 500 bin TL lik birikiminiz ile yıllık ortalama net 90 bin TL mevduat geliri elde ederken bu birikiminiz ile sahip olabileceğiniz bir konuttan yıllık 30 bin TL kira getirisi elde edebilirsiniz. Bu açıdan bakıldığında arada uçurum olduğu düşünülebilir ancak elinizdeki birikim ile 500 bin TL değerinde bir konutu firmaların sunduğu fiyat avantajlarıyla 400 bin TL ye satın alabilirseniz durum değişebilir. Mevduattan elde edeceğiniz getiriyi satın alacağınız konut fiyatında indirim olarak alabiliyorsanız gayrimenkul yatırımı yapmak daha mantıklı olabilir. 
 
Ev almak yerine parayı mevduata yatırıp, mevduattan elde edilen gelir ile kirada oturmak mı? 
 
Oturum amacıyla ev arayışı içerisinde olanlar için ise mevduat faizlerin yüksek olması ve aylık mevduat geliri ile rahatça kirada oturulabileceği düşünülebilir. Kısa vadede mantıklı gibi görünse de kendi evinizde oturabilmeniz için günümüzde sunulan uygun fiyat ve ödeme koşulları ile ev sahibi olmak daha cazip olabilir. Öte yandan birikiminiz ve mevduat getirisi hem kira karşısında hem de enflasyonist ortamda değer kaybederken diğer taraftan konut stoklarının azalması ve yeni başlayacak olan projelerde inşaat maliyetlerinin artması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının sürekli artışı ise gelecekte gayrimenkul edinimini zorlaştırabilir. Bu nedenle henüz fiyatlar artmadan imkanlarınız çerçevesinde oturabileceğiniz evi satın almak için detaylı bir araştırma sonucunda 2.el piyasalardan veya markalı konut projelerinin sunduğu cazip avantajlar ile konut sahibi olabilirsiniz. 
 

DETAY

14 Aralık

Gayrimenkul sektörü uzun vadede hiçbir zaman cazibesini yitirmez!

 
Gayrimenkul sektörü uzun vadede hiçbir zaman cazibesini yitirmez!
 
 
Gayrimenkul projeleri Pazarlama ve Satış Yönetimi hizmeti sunan ve Türkiye’nin ön de gelen markalı konut projelerinin satış hedeflerine ulaşmasında rol alan SATIŞ ÇÖZÜMLERİ kurucusu Soner Keleş “gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri” değerlendirdi;
 
Ekonomideki gelişmeler gayrimenkul sektörünü nasıl etkiliyor?
 
Dövizdeki artışının inşaat maliyetlere direkt olarak yansıması müteahhitlerin zorlanmasına ve konut fiyatlarının doğrudan artmasına neden oluyor. İnşaat firmaları şu anda bu maliyet artışını belirli bir dönem konut fiyatlarına yansıtmayacaklarını belirtiyorlar ancak önümüzdeki dönemde yeni başlayacak olan projelerde bu mümkün gibi görünmüyor. 
 
Döviz ve faizlerin yüksek seyretmesi yerli yatırımcıların gayrimenkul alım-satım işlemlerini negatif yönde ve talebi olumsuz etkiliyor. Ancak gayrimenkul sektörü uzun vadede hiçbir zaman cazibesini yitirmez. Konut talebi  her zaman güçlüdür. Sadece dönemsel olarak konut alımı erteleniyor ve talep birikiyor. Bu erteleme döneminin bitiminden itibaren ise hızlı bir ivme ile satışlar tekrar artıyor. 
 
Diğer taraftan dövizdeki dalgalanma sonucunda yabancıların mülk edinme değerlerinin düşmesi ve Türkiye’den konut alımı için yapılan teşvikler yabancı yatırımcılar için büyük fırsatlar oluşturuyor. Bu gelişmelerin sonucunda 2018 yılında yabancıya konut satışında rekorlar kırıldı.
 
 
 
Konut kredi faizlerinin aşağıya çekilmesinin öneminden bahseder misiniz?  
 
Gayrimenkul sektöründe durgunluğun ana sebeplerinden birisi konut kredisi faiz oranlarının yükselmesidir. Konut ihtiyacının halen çok fazla olmasına rağmen faizlerin aylık bazda %2 seviyelerindeki yüksek oran ve belirsizlik alım kararlarının ertelenmesine neden oluyor.Yüksek faiz oranları, alımlar üzerinde baskı yatırken konut üretimindeki maliyetleri de artırmaktadır. Diğer taraftan finansmanı güçlü olan firmaların banka kredisine alternatif olarak vade farksız taksitlendirme planları ve senetli ödeme alternatifleri üzerine kampanyalar oluşturmalarına neden olmaktadır. 
 
Faizlerin psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına inmesi ev alma talebini erteleyen vatandaşların ve yatırımcıların harekete geçmesini sağlıyor ve biriken talep tekrar konut satışına dönüyor. Bu yılın ortasında kamu ve özel sektörün konut pazarı için düzenlediği 0,98 faiz kampanyası ile sektörün tekrar canlandığını ve konut alıcısının olumlu yönde harekete geçtiğini gördük. 
 
Gayrimenkul sektörüne nasıl katkı sağlanabilir?
 
İnşaat sektöründe sürdürülebilir, sağlıklı ve üretime dayalı büyümenin yakalanabilmesi için kısa vadeli teşvik tedbirlerinin yanı sıra kalıcı ve uzun vadeli yapısal reformların gündeme alınması gerekiyor. 
 
Kentsel dönüşümün önündeki engellerin kaldırılması, imalatta dövize bağlı olmayan yerli üretimin teşvik edilmesi, konut alıcısını ilgilendiren kredi faiz oranlarının %1 seviyelerine düşürülmesi, KDV teşviklerinin kalıcı olması, yabancı talebini arttırmak için yeni düzenlemeler getirilmesi, teşviklerin arttırılması, bürokrasinin azaltılması ve Türkiye konut piyasalarının tanıtımında etkin pazarlama ve satış stratejilerinin oluşturulması gerekiyor.
 
 
Gayrimenkul sektörünün ülke ekonomisine katkısı önemi?
 
Sektöre girdi sağlayan ve faaliyetlerini bu sektördeki gelişmelere bağlı olarak devam ettiren diğer sektörlerin katkısı da dikkate alındığında inşaat sektörünün GSMH içindeki payının yaklaşık yüzde 30 seviyesinde olduğu görülmektedir.İnşaat sektörü, kendisine bağlı 200’den fazla alt sektörün ürettiği mal ve hizmete talep yaratan konumunda olup, bu yaygın etki, sektörün “ekonominin lokomotifi” olma vasfının en temel göstergesidir. Ayrıca, yüzlerce meslek dalını ilgilendirmesinden ve büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanmasında dolayı istihdam ve üretim sürecini önemli ölçüde etkiliyor.
 
inşaat sektörü GSMH içindeki payı çok yüksek olduğu için ekonomik büyümeyi de olumlu yönde etkilemektedir. Geçtiğimiz yıllarda büyümeye etkisini daha net olarak gördüğümüz sektörün işsizlik oranların ada büyük bir faydası dokunuyor. 
 
Soner Keleş
 

DETAY