27 Eylül
Konut Kredisi Faizleri Yükselişe Geçti!
Konut Kredisi Faizleri Yükselişe Geçti!
Piyasalarda son dönemde yaşanan dalgalanmalar ve kurdaki artışın ardından Merkez Bankası'nın parasal sıkılaştırma adımları, piyasa faizlerinde yükselişi de beraberinde getirdi. Merkez Bankası politika faizini yüzde 8.25 seviyesinden 200 baz puan artışla yüzde 10.25 seviyesine yükseltti. Pandemi sürecine bağlı gelişmelerin Türkiye ekonomisi üzerindeki olumsuz etkilerinin sınırlandırılması amacıyla yakın dönemde uygulamaya konulan parasal ve mali tedbirler, ekonominin üretim potansiyelini destekleyerek finansal istikrara ve iktisadi faaliyetteki toparlanma sürecine katkıda bulunmuştur. Son dönemde ticari kredilerde gözlenen normalleşme eğilimi bireysel kredilerde de başladı. Eylül ayının son haftasına girilmesiyle birlikte konut kredisi faiz oranlarında yeni bir sürece de girildi. Yaşanan yükselişin ardından konut kredisi faiz oranlarında yüzde 1 olarak kabul edilen psikolojik eşikte yıkıldı. Dolar kurunda ve enflasyon rakamlarında yaşanan artışın sürmesi durumunda konut kredisi faiz oranların da yukarı yönlü hareket etmesi öngörülüyor.
Mevduat tarafında yaşanan faiz artışının benzeri kredi tarafında da kendini gösterdi. Konut kredilerinde kamu bankalarının başlangıçta yüzde 0.64 olan kampanya faizi sıfır konut için aylık yüzde 1.09 olurken, ikinci el konutta faizlerin yüzde 1.29'a çıktığı görüldü. Özel bankalarda ise konut kredisi faizleri yüzde 1.15 ile 1.69 arasında değişiyor. Ancak buna rağmen konut satışında hareketli geçen süreci devam ettirmek isteyen gayrimenkul geliştirici firmalar, yaptıkları kampanyalar ile bu oranı sübvanse etme yoluna gidiyor. Bankalarla ya da şirket bünyelerinde yapılan çalışmalar uzun vade dönemleri ve mevcut kredilere göre daha düşük faiz oranları içeriyor. Özellikle konut kredisi faiz oranlarının yüzde 3’leri aştığı geçmiş yıllarla kıyaslandığında şuan hala iyi bir seviyede. Konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenler, fiyatı uygun ve zarar etmeyecekleri bir ev bulurlarsa yükselişe geçmesine rağmen faiz oranları hala oldukça avantajlı.
Konut Fiyatları Düşer mi?
Salgının Türkiye'de etkisini göstermeye başladığı mart ayında, konut satışlarında ciddi düşüş yaşandı. Ancak kamu bankalarının 1 Haziran'da açıkladığı kredi paketi, enflasyonun altında faiz oranları ve bir yıl ötelemeli ödeme fırsatı sunmasıyla konut alıcılarının alıma geçmesini sağladı ve gayrimenkul fiyatlarında %30 varan artışlar yaşandı. Koronavirüs salgını nedeniyle uygulamaya sokulan ve bankalar tarafından verilen ucuz konut kredisi ile ilgili kampanyalar da yavaş yavaş sonlanmaya başladı. Müteahhitler elinde ki konut rezervini eritmek için de kampanyalar ve kişiye özel ödeme seçenekleri yapıyor. Ancak piyasa koşullarında kredi faizlerinin yükselmesi ve talebin azalması ile birlikte yoğun rekabetin yaşandığı 2.el piyasalarda konut fiyatlarında düşme yaşanabilir. Ancak bu düşüş yeni konut stokunun azalması ve inşaat maliyetlerinin arması nedeniyle sınırlı kalabilir.
Bu dönemde Konut kredisi nasıl kullanılır?
Faizlerin yükselişe geçmesi ile birlikte talebin azalması ve 2.el piyasalarda konut fiyatlarının düşme eğilimine girmesi bekleniyor. Konut fiyatlarında talebin azalması ile beraber bir dengelenme yaşanacak ve fiyatlar üzerinde talebin belirleyeceği bir etken olacaktır. Faizler düşükken yükselen fiyatlardan ev almak mı? Yoksa kredi oranları yükselince düşen fiyatlardan ev almak mı daha mantıklı olur? Bu noktada kredili satın alınacak olan konutun toplam maliyeti büyük önem arz ediyor. Her iki durumda da evin toplam maliyeti aynı olabilir bu nedenle konut kredisi fazileti yükselme eğilimine girmişken fırsat fiyatlardan ev sahibi olma imkanı oluşabilir. Yatırım amacıyla konut arayışı içerisineyseniz gayrimenkul piyasalarında yaşanan talep azalması nedeniyle ortaya çıkan fırsatları ve fiyat avantajlarını da takip etmekte fayda var. Özellikle gelecek vaat eden doğru lokasyonlarda inşaatı devam eden projelere yatırım yapılabilir. Diğer taraftan gayrimenkul firmalarının sunduğu peşinatsız, ara ödemeli ve vade farksız ödeme planları cazip olabilir.
Soner Keleş
26.09.2020
DETAY
20 Eylül
Konut Satışında 1 Milyon Barajı Aşıldı!
Konut Satışında 1 Milyon Barajı Aşıldı!
Tüm dünyayı sarsan pandemi sürecinin etkilerini azaltmak için hayata geçirilen önlem ve teşvikler ile geçtiğimiz aylarda kamu bankalarının düşük faizli konut kredileri başta olmak üzere son iki yıldır biriken talep, gayrimenkul sektöründeki kampanyalar ve normalleşme adımları ile birlikte Haziran-Ağustos ayları arasında konut satışlarına olumlu yönde yansıdı. İnşaat sektöründe yüzde 1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan küçülmelerden sonra eğilim değişiminin ilk işareti olarak görüldü. Alınan tedbirlerle özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla sektörde gözle görülür bir toparlanma yaşandı. Söz konusu toparlanma konut satış rakamlarına da yansıdı. 2020 yılının ilk 8 ayında satışlar tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüse rağmen geçtiğimiz yıla göre yüzde 42.6 arttı. Ülke genelinde 8 ayda 1 milyon 24 bin 534 kişi ev sahibi oldu. Konut satışları küresel salgın koronavirüse rağmen geçen yılın üzerine çıktı. Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satışları yüzde 42.6 arttı. Geçen yılın ocak-ağustos döneminde 718 bin 570 konut satılırken bu yıl 1 milyon 24 bin 534 kişi ev sahibi oldu.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) verilerine göre, Ocak-Ağustos döneminde ipotekli konut satışı yüzde 263.7 artarak 473 bin 114 adete, diğer satış türlerinde ise yüzde 6.3 azalarak 551 bin 420 oldu. Bu dönemde ilk defa satılan konutlar yüzde 11.2 artarak 317 bin 832'ye, ikinci el konut satışları da yüzde 63.3 artarak 706 bin 702'ye yükseldi. Türkiye genelinde konut satışları Ağustos'ta yıllık bazda yüzde 54.2 artarak 170 bin 408 adete çıktı. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları da Ağustos'ta yıllık bazda yüzde 122.6 artarak 76 bin 19'a yükseldi ve toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 44.6 olarak hesaplandı. Diğer konut satışları da aynı dönemde yüzde 23.6 artarak 94 bin 389'a çıktı. Bu dönemde ilk kez satılan konut sayısı yüzde 28.3 artarak 52 bin 123'e yükseldi ve toplam konut satışları içindeki payı yüzde 30.6 oldu.
En çok konut satışı İstanbul’da görüldü
Konut satışlarının şehirlerdeki oranlarına bakıldığında en yüksek pay, %17,8 ile İstanbul’da görüldü. İstanbul’da toplamda 30 bin 292 konut satışı gerçekleşti. İstanbul’dan sonra 17 bin 131 konut satışı ve %10,1 pay ile Ankara ikinci sıraya yerleşti. Bu iki büyük şehrin ardından %6,5 pay oranı ve 11 bin 145 konut satışıyla İzmir’de üçüncü sırayı aldı. En düşük konut satışı ise Hakkari’de görüldü. Temmuz ayında Hakkari’de sadece 13 konut satıldı. Hakkari’yi 22 konut satışıyla Ardahan ve 99 konut satışıyla Şırnak izledi.
Konut stokları hızla azalıyor!
Normalleşme döneminin başlaması ve kampanyalarla faizlerin tarihî dip seviyelere gelmesi inşaat sektörünü hareketlendirdi. Stoklar hızla erirken yatırım planları da devreye alınıyor. Proje geliştiren inşaat firmaları azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini tekrar gündeme getirmeye başladı. İnşaat firmalarının pandemi sonrası süreçte hayata geçirecekleri projelerin; hem yerli hem de yabancı müşteri pazarına uygun özelliklerde şehrin merkezi akslarına yakın, ulaşım imkânları gelişmiş olan kentsel dönüşüm lokasyonlarında butik daha az konut içeren optimum sosyal alanlara sahip, tasarruflu ve az katlı konsept projelere yönelmesi bekleniyor. Geliştirilen yeni konut projelerinin artan inşaat maliyetleri ile üretilecek olması önümüzdeki yıllarda ev sahibi olmayı daha da zorlaştırabilir. Bu nedenle inşaat ve arsa maliyetlerindeki artışın ve döviz kurlarında yaşanan dalgalanmanın henüz konut fiyatlarına daha fazla yansımadan bugün özellikle elinde biraz birikimi olan tüketiciler için çok avantajlı düşük faiz oranları ile ev sahibi olabilmeleri için en uygun zamandır
Soner Keleş
20.09.2020
DETAY
13 Eylül
Krediyle Ev Sahibi Olmak İçin Zamanlama Önemli!
Krediyle Ev Sahibi Olmak İçin Zamanlama Önemli!
Günümüzde insanların ev satın almak istedikleri zaman başvurdukları pek çok farklı yöntem bulunuyor. Bu yöntemler arasından, herkes kendi tercihlerine göre değerlendirme yaparak uygun olan yöntemi seçebiliyor. Konut sahibi olmak isteyenlerin en çok dikkat ettikleri konulardan bir tanesi de konut kredisi faiz oranlarıdır. Bireylerin ev sahibi olmak için en çok tercih ettikleri yöntemler arasında, banka kredisi kullanmak bulunuyor. Ev satın almak isteyen kişilerin birçoğu, mevcut durumda kirada oturan kişiler olduğundan, kira masrafından kurtulmak için değerlendirilen konu ise kredi çekerek ev satın almak oluyor. Bu noktada, doğru tercihin yapılabilmesi için tüm noktalar düşünülerek değerlendirme yapılması gerekiyor. Kira masrafı ile birlikte kredi çekerek ya da başka yöntemler kullanma masraflarının gerektiği şekilde değerlendirilmesi ve buna göre karar verilmesi gerekiyor.
Konut kredisi faizlerinin yaz aylarında geldiği nokta rekor sayılabilecek avantajlı seviyelere ulaşmış durumdaydı. Kamu bankalarının kredi kampanyaları ile oldukça cazip hale gelmiş ve kredili konut satışlarında rekorlar kırılmıştı. Belli bir birikimi olup, bu birikimi kredi ile tamamlamak suretiyle konut sahibi olmak isteyen tüketiciler için daha iyi bir zamanlama olmayacağı kesin. İçinde bulunduğumuz bu sürecin ne kadar devam edeceği de ayrı bir merak konusu. Ancak hem kredi genişlemesinin kademeli olarak geri çekilmesi hem de Merkez Bankasının sıkılaştırma adımları konut kredisi faizlerinin de yükselmesinde sebep oldu. Zira pandemi sürecinin uzaması ile birlikte gayrimenkul sektöründe kredi faiz oranlarında tekrar yukarı yönlü hareketlenme başladı. Geçtiğimiz dönemde Kamu bankaları tarafından yapılan faiz indirimlerinde şahit olduk; faiz indiğinde mevduat faizleri çok süratli bir şekilde indirimlere paralel olarak gerilerken, bu indirimlerin kredi faizlerine yansıtılması biraz zaman aldı. Şimdi faiz artırımı gündemde oluşmaya başladı, bankaların bu oranları konut kredisi başta olmak kaydıyla tüketici kredilerine çabuk yansıtacaklarını düşünebiliriz. Zira geçmiş performanslarından da görebileceğiniz gibi, bankaların en önemli motivasyonlarından biri paradan para kazanırken karlarını muhafaza, müdafa ve maksimize edecek aksiyonları süratli bir şekilde almak. Bu nedenle kredi ile konut almayı düşünenlerin; faizler daha da yükselmeden avantajlı faiz oranlarında yararlanmak istiyorlarsa arayışlarını süratli bir şekilde neticelendirerek, alım aşamasına geçmeleri gerekmektedir.
Kamu bankaları tarihi düşük seviyelere çektiği konut ve diğer tüketici faiz oranlarını döviz kurları ve enflasyonda meydana gelen artışlar nedeniyle tekrar yükseltmeye başladı. Konut kredisi faizlerini yükseltmeye başlayan bankalar vatandaşların uygun maliyetlerle ev sahibi olmalarını zorlaştırıyorlar. Kredi faizlerinden yana büyük bir endişe yaşayan tüketicilerin faizlerin daha çok artmasının yarattığı kaygıyla konut kredilerine ilgi göstermeye devam ediyorlar. Ekonomik konjonktüre baktığımızda bize faizin orta vade de düşmeyeceğini gösteriyor. Psikolojik sınır olan yüzde 1'in altına düşmesi zaman alacak gibi. Unutulmaması gereken kredi oranları bugünkü oranların altına uzun bir süre daha düşmez. Çünkü bankalar geçtiğimiz aylarda kardan fedakarlık ederek bir nevi damping yaptılar. Tüketicilerin bu fırsatı değerlendirmesi, iyi araştırma yaparak bütçesine en uygun olan konutu fiyatların olması gerekenin altında olduğu şu dönemde düşük kredi faizlerinden yararlanarak ev sahibi olunabileceği bir dönemden geçiyoruz. Yatırım için değil ancak gerçek anlamda evi olmayan, özellikle oturum için ev sahibi olmak isteyenler bu dönem fırsat kovalayabilirler. Gayrimenkul piyasasında fiyat anlamında cazip fırsatlar bulabilirsiniz.
Soner Keleş
13.09.2020
DETAY
6 Eylül
Yabancı Gayrimenkul Yatırımcısının Ekonomiye Katkısı?
Yabancı Gayrimenkul Yatırımcısının Ekonomiye Katkısı?
Türkiye’de konut piyasasının cazibesini koruması yabancılara konut satışlarında farkını gösteriyor. Konut satışlarında yabancı yatırımcı oranındaki artış sürüyor. Geride bıraktığımız 2019’da yabancıya 45 binin üzerinde konut satışı ile yabancıya satışta tarihin en yüksek yılı olarak kayıtlara geçti. 2020’de ise pandemi sonrası yılın son çeyreğinde satışların katlanarak artması bekleniyor. Uluslararası gayrimenkul yatırımında 2012 yılın da mütekabiliyet yasasının çıkması bir başlangıç oldu. Mütekabiliyet yasasının çıktığı 2012 yılından itibaren yabancıların Türkiye’ye olan ilgisi hızlı yükselişe geçti ve halen artarak devam ediyor. Özellikle son iki yılda yapılan düzenlemeler ile vatandaşlık alt limitinin düşürülmesi ve KDV muafiyeti gibi teşvikler, ve diğer taraftan dövizdeki yükselişin ortaya çıkardığı yatırım fırsatı ile birlikte 2019 yılında uluslararası yatırımcıya konut satışında tarihi rekor gerçekleşti.. Geçtiğimiz yıl toplam 45.500 konut satışına karşılık yaklaşık olarak 6 milyar dolar üzerinde ülkemize doğrudan döviz girişi sağlandı.. Özellikle 2017 den 2018 yılına geçişte %78 lik bir artış ile birlikte sektör çok hızlı bir büyüme trendi yakalandı..
Gidilecek çok yol var!
Ancak buna rağmen ülkemizde konut sektöründe yabancıya konut satışının gerçekleşen toplam satış içerisindeki payı halen %3,5 seviyelerinde. Amerika ve Avrupa ülkeleri için de bugün yabancıya konut satışı ciddi bir gelir kaynağı. İspanya’da yıllık 100 bine yakın konut yabancıların mülkiyetine geçiyor, toplam pazarın içinde yabancıya satışın oranı yüzde 10’un üzerinde Türkiye’de ise bu sene yabancıya konut satış adedinin en iyi ihtimalle geçtiğimiz seneye yaklaşmasını bekleniyor. Bu açıdan bakıldığında Türkiye’de henüz kat edilmesi gereken daha çok yol var. Yabancıların ağırlıklı olarak konsept projelerden birinci el konut satın aldıkları görülüyor. Önümüzdeki dönemde özellikle İstanbul’daki konut stokunu eritmekte yabancının payının giderek artması bekleniyor. Bunu fark eden markalı konut projeleri geliştiren firmaların son yıllarda yabancıya gayrimenkul pazarlamasına önemli yol kat etmeye başladı.
Teşvikler genişletilmeli..
Yabancıya konut satışının ihracat kapsamına alınması ise sektörün satışlarını fazlasıyla katlayacak gözüyle bakılıyor. Özellikle sağlık ve tekstil sektöründe yakın zamanda böyle bir düzenleme yapılması gayrimenkul sektörü için de umut oldu. Artık Türkiye’de yabancıya tekstil ürünü satıldığında bu ihracat kapsamında değerlendiriliyor. Ülkemize yapılan uluslararası doğrudan yatırımlar toplamında yabancı yatırım girişi 2018 yılında 13 milyar ABD doları olarak gerçekleşti. Gayrimenkul sektörünün bu tutar içindeki payı 5,9 milyar ABD doları (%45) olmuştur. Ülkemize doğrudan döviz girişi sağlayan gayrimenkul sektörü buna rağmen ihracat ve döviz kazandırıcı hizmet ticareti kapsamında yer almamaktadır. Dolayısıyla; sektör döviz girişi sağlamasına rağmen, döviz kazandırıcı hizmet ticareti kapsamına dahil olmadığı için diğer sektörlerin faydalandığı teşviklerden yararlanamamaktadır. Turizm, sağlık, danışmanlık, bilişim, eğitim, film gibi bir çok sektör teşviklerden yararlanıyor iken yabancıya gayrimenkul satışı yaparak doğrudan döviz girdisi sağlayan kurumlarda bu kapsamda değerlendirilebilir. Hükümetin yabancının konut edinimindeki teşviklerinin genişletmesi ve yabancıya ev pazarlayan şirketlere ihracatçılar gibi fuar, tanıtım ve pazarlama desteği verilmesi ile birlikte sektörün daha da hızlı büyüyecektir.
Tanıtım Fonu Kurulabilir..
Türkiye, jeopolitik konumu, doğal ve kültürel zenginlikleri, ulaşım imkanları, havaalanları, gelişmiş turizmi, eğlence, kongre ve sağlık turizmi ile yabancılar için oldukça cazip bir ülke konumunda. Türkiye gayrimenkul sektöründe uluslararası yatırımcılara büyük fırsatlar sunuyor. Sektörün hedefi yıllık ortalama 6 milyar dolar civarındaki döviz girdisini 20 milyar dolarlara çıkartmak. Bunun için kurulan ve öncülük eden Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) yoğun olarak çalışmalarına devam ediyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Turizm Bakanlığı, TOKİ, Emlak Konut ve büyük gayrimenkul geliştiricilerinin öncülüğünde bir fon veya tanıtım birimi kurulabilir.. Tanıtım bütçeleri olan bir fon veya müdürlük oluşturularak potansiyel ülkeler için pazarlama çalışmaları yapılabilir.
Soner Keleş
06.09.2020
DETAY
21 Eylül
Ev Sahibi Olmak İçin Doğru Zaman!
Ev Sahibi Olmak İçin Doğru Zaman!
Satış Çözümleri kurucusu Soner Keleş “konut kredisi faizlerinin düşme eğilimine girmesi ile birlikte ev sahibi olmak için doğru zaman olduğunu” değerlendirdi;
Gayrimenkul sektöründe uzun süredir devam eden belirsizlik, kamu bankalarının faiz indirimlerini açıklamaları ile birlikte yerini indirim yarışına bıraktı. Kısa vadeli konut kredisi faiz oranları yüzde 1'in altına inerken, talep yetersizliği ile de konut fiyatları dip yaptı.
2018’in ikinci yarısı sonrasında kur etkisi ile hızla yükselerek yüzde 3’ lere kadar ulaşan konut kredisi faiz oranları yeni yılın ilk sekiz ayında da ortalama yüzde 1.5 seviyelerinde seyrettikten sonra Kamu bankalarında konut kredisi faizleri Ağustos ayı itibariyle psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına geriledi. En uygun konut kredisi faiz oranı Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank’ın uyguladığı yüzde 0.99’a kadar düştü. Özel bankalarda ise faizler Eylül ayının ilk haftası ile birlikte yüzde 1.20 lere kadar geriledi.
Yüzde 40 varan indirim avantajı!
İnşaat sektöründe artan maliyetlerin henüz konut fiyatlarına yansımamış olması ve konut kredisi faiz oranlarındaki %40 varan düşüş ev sahibi olmak isteyenler için büyük fırsatlar oluşturuyor.
Faizler düştükçe, krediler ucuzladıkça ev sahibi olmak daha da kolaylaşıyor. Ancak kolaylaştıkça da talep artıyor ve yükselen inşaat maliyetlerinden dolayı düşen konut fiyatlarında tekrar yükselme riski ortaya çıkıyor. Faizler biraz daha da düşsün diye beklerken, bu kez konut fiyatları yukarı yönde gideceği için zararlı çıkma ihtimali olabilir. Dolayısıyla ev almak isteyen bu noktada şu kararı vermeli; fiyatlar henüz yükselmeden büyük indirimlerden yararlanarak vakit kaybetmeden konut sahibi olmak mı ya da kredi faizlerinin biraz daha inmesini bekleyerek düşük taksitler ile ev almak mı? Aslında her iki durumda da satın alma bütçesini, ödeme planını ve toplam maliyeti iyi belirleyerek harekete geçmekte fayda var.
Oturumcu müşteri için büyük fırsat!
Faizlerin aşağıya doğru inme evresine girdiği bu günlerde Hükümetin 31 Aralık tarihine kadar geçerli olan KDV ve tapu harcı indirimi ile birlikte son 2 yıldır artan inşaat maliyetlerinin gayrimenkul fiyatlarına henüz yansımadığı bir döneme denk gelmesi, özellikle oturmak için ev almayı planlayanlara ve evini değiştirmek isteyenler için fırsat olabilir. Ancak tüketici tarafında bekle-gör dönemi devam ederse bu sefer de faizlerin düşmesi ile birlikte konut fiyatlarının tekrar artışa geçmesi kaçınılmaz olacaktır.
Bu dönemde kampanya maliyetlerini fiyatlarına yansıtmayan projelerden konut satın almak için harekete geçilebilir. Firmaların uzun vadeli faiz oranlarını indirmek ve kredi kullanımı için bankalara ödeyecekleri katkı paylarını tüketiciye indirim olarak sunması büyük bir avantaj olarak görülebilir. Artan inşaat maliyetlerinin ve döviz kurlarında yaşanan dalgalanmanın henüz konut fiyatlarına zam olarak yansımadığı bu dönemde bitmeye yakın veya tamamlanmış olan projelerden ev sahibi olmak yeni başlayacak olan projelerden ev sahibi olmaktan çok daha uygun olabilir.
Soner Keleş
Satış Çözümleri-Kurucu
DETAY
