Blog

26 Haziran

Konut yatırımında doğru karar vermenin yolları?

KONUT YATIRIMINDA DOĞRU KARAR VERMENİN YOLLARI?
Son 20 yılda ülkemizde gayrimenkul yatırımı yapmak diğer tüm finansal yatırım araçlarının önüne geçmiştir. 2000-2001 bankacılık krizi sonrasındaki dönemde Türkiye genelinde ve özelikle büyük kentlerde konut arzı, talebi ve fiyatları hızlı bir artış sürecine girmiştir. Kentleşme, göç, nüfus ve hane halkı sayısının artışı, gelir artışı, konut kredisi faiz oranlarının düşmesi, konut tüketim alışkanlıklarının değişmesi, kentsel dönüşüm süreci ve konut üretimindeki yüksek üretici karı gibi konut arzını/talebini etkileyen unsurlar ve konut piyasasındaki diğer gelişmeler; ertelenmiş olan potansiyel talebin istikrarlı koşullarda ortaya çıkmasına neden olmuştur.
Yatırım Kararı Nasıl Alınır?
Gayrimenkul yatırım yapmak için gerekli temel nokta önce tasarruf yapabilmektir. Tasarruf yaparak ya da farklı şekillerde paranızı biriktirdikten sonra yatırım yapmak istiyorsunuz. Önce yatırımınızı ne amaçla yapacağınızı belirlemeniz gerekiyor. Ek gelir mi elde etmek istiyorsunuz, büyümek mi istiyorsunuz yoksa bireysel emeklilik sistemi gibi bir sistemle emeklilik döneminizi daha rahat mı geçirmek istiyorsunuz? Gayrimenkul yatırımları konut, arsa, tarla ve ticari alan yatırımları olmak ile birlikte doğru karar verildiğinde riski en düşük, kazandıran ve kar garantili yatırım olması nedeniyle ülkemizde en çok tercih edilen yatırım türüdür.
Emlak yatırımında kazanmanın yolları nelerdir, emlak yatırımı yaparken nelere dikkat etmeli?
1.     Şehir merkezlerinde yüksek bedeli konutlar almak yerine özellikle gelişmekte olan yerleri takip ederek ucuza konut ya da arsa satın alarak, ilerleyen zamanlarda satabilir ya da kiraya verebilirsiniz. Gayrimenkul alırken, bunun orta ve uzun vadeli bir yatırım olduğunu unutmayın.
2.     Amortisman süresine dikkat edin! Amortisman süresi konut yatırımının sağladığı kira vb. gelirlerle kendisini geri ödeme süresi olarak ifade edilir. Reidin verilerine göre Türkiye genelinde gayrimenkullerin amortisman süresi 210 aylık kiraya eşittir. Yani standart bir apartman dairesine ilişkin yatırımı 210 aylık kira geliriyle, 17,5 yılda amorti etmek mümkündür. Şehrin merkezi yerlerinde bu süre 20 yıl ve üzerine çıkarken gelişen bölgelerde 15 yıl ve altına düşmektedir.
3.     %1 ve altında düşük faizli konut kredisi kullanın. Kullandığınız konut kredisi sabit taksitlerinin aylık gelirinizin %35 ini geçmemesine dikkat ediniz. Kredi kullanım süresi olarak 60 ay vade ve altı süreleri tercih ediniz. 5 yıl ve üzeri kredi kullanımınızda konutun toplam maliyeti yatırım değerinin üzerine çıkabilir.
4.     Projenin başında, topraktan ilk çıkış fiyatlarıyla doymamış değerden satın alım yapın. Yeni başlayan projeleri takip ederek bütçenize en uygun projelerin başlangıç fiyatlarından faydalanabilirsiniz.
5.     Konut yatırımı yapacağınız bölgenin imar durumları, önümüzdeki 5-10 yıl içinde bölgenin değerini etkileyebilecek devlet yatırımları, ulaşım imkânları, bölgenin ticari değeri ve geleceği yönelik projeler olup olmadığını araştırın.
6.     Değerini koruyacak projeleri tercih ediniz. Özellikle markalı konsept projelerde satış sonrası hizmetler ve başarılı site yönetimleri ile projelerde yaşam başladıktan sonra da yoğun talep görmeye devam eder. Bu vb. projelerden konut satın aldığınızda daha hızlı kiraya verebilir ve yüksek değerden karlı satış yapabilirsiniz.
7.     Yeni başlayan projelerden konut kredisi ile topraktan ev alıp teslim alana kadar birkaç yıl ödemeleri yaptıktan sonra size olan maliyetinden daha yüksek rakama satabilirsiniz. Kredi çektiğiniz bankaya giderek evinizi sattığınız kişiye kredinizi devir ederek karınızı realize edebilirsiniz.
8.     Yine aynı şekilde bir inşaat firmasının yeni başlayan bir projesinin temel aşamsında iken konutta istenen rakamın yarısını ödeyin ve geri kalanını tapu teslimine diyerek anlaşma imzalayabilirsiniz. Tapu tesliminde konutu yükselmiş olan değerinde satın ve firmaya kalan parayı ödeyerek karınızı alın. Bekleme süresinde yatırdığınız paranın mevduat faizinden daha yüksek gelir getirecek bir değerde konutunuz satmaya dikkat edin.
9.     Kentsel dönüşüm potansiyeli olan bölgelerden değeri düşük olan eski binalardan konut satın alım yaparak dönüşüm sonrası evinizin yenilenerek daha yüksek bir bedelden satılma ihtimali oluşturabilirsiniz.
10.   Şehrin merkezi yerlerinden hızlı kiraya verilebilecek eski bir ev alın. Bu evi tadilat ile yenileyerek hem satın aldığınız değerin üzerinde satabilir hem de kolayca kiraya verebilirsiniz.
11.   Satın aldığınız evin net/brüt m2 si arasındaki farka iyi bakın. Maketten satın aldığınız bir konutta brüt m2 yi yüksek duymak hoşunuza gidebilir ancak bu konutu teslim aldıktan sonra satmaya kalktığınızda net kullanım alanları evi satmak istediğiniz değerin altına düşürebilir. Brüt m2 ile net m2 arasındaki farkın %30-35 lerı geçmemesine dikkat edin.
12.   Satın aldığınız evin brüt m2 fiyatı dışında net m2 fiyatına da dikkat edin. Projeleri kıyaslarken net m2 fiyatının da avantajlı olmasını gözden kaçırmayın.
13.   Projeden satın aldığınız konutun satış vaadi sözleşmesinde konutu başkasına devir edebilme ve satış yapabilmeniz ile ilgili bir engel olup-olmadığını sorgulayın.
14.   Sadece yatırım amaçlı değil, yaşamak için konut alanların da dikkat etmesi gereken en önemli konulardan bir tanesi de evin yasal durumunu incelemektir. Yani evin tapusu kat mülkiyetli mi ya da kat irtifaklı mı?  Bankalar kredi verme aşamasında kat irtifaklı dairelerin iskanı olması şartını aramaktadır. Bu sebeple daire projeye uygun yapılmış dahi olsa, iskan almamış sadece kat irtifak tapulu bir konutu satın almak her zaman risk taşımaktadır.
15.   Tapuda satış fiyatını mutlaka evin gerçek ödediğiniz değerinden gösterin. Aksi durumda ilerleyen zamanda evinizi 5 yıldan önce satmanız gerekirse bu durumda çok fazla kar etmiş gibi gözükeceğiniz için ciddi vergi ödemek zorunda kalabilirsiniz.
 
Soner KELEŞ
25.06.2020
 

DETAY

10 Haziran

Fiyatlar Artmadan Ev Almanın Tam Zamanı!

Fiyatlar Artmadan Ev Almanın Tam Zamanı!
Ev sahibi olmak için en doğru zaman konut fiyatlarının düşük seviyelerde yer seyrettiği ve konut kredisi faiz oranlarının ise %1 in altında olduğu dönemlerdir. Bu ayın başından itibaren konut kredisi faiz oranlarının son on yılın en düşük seviyelerinde olması nedeniyle konut almak için uygun zaman olduğu düşünülebilir. İnşaat ve arsa maliyetlerindeki artışın hem de döviz kurlarında yaşanan dalgalanmanın henüz konut fiyatlarına fiyat artışı olarak yansımaması özellikle elinde bir miktar birikim ile peşinat verebilecek olan tüketiciler için teklif vererek ulaşılabilir fiyata ev sahibi olabilmeleri için en uygun zamandır. 
Konut edinmeyi planlayanlar açısından fiyatlar daha da zamlanmadan karar alıp oturum amacıyla ev sahibi olunabileceği veya yatırım yapılması gereken bir dönem içindeyiz. Yatırımcıların, özellikle bireysel tasarruflarını değerlendirmek amacıyla, son dönemde gayrimenkul sektörüne olan ilgileri arttı. Mevduat faizlerinin düşmesi ve altın ile döviz kambiyo işlemlerinde Banka Sigorta ve Muamele Vergisi’nin artırılması, yatırım trendinde borsa ve gayrimenkule olan ilginin artmasına katlı sağladı. Özellikle yükselen kurları ile döviz yatırımını gayrimenkule çevirerek ev sahibi olanlar gelecekte konut fiyatları yükseldiğinde hem bugünkü kurdaki artıştan hem de konut yatırımından kar etmiş olacaklardır.
Kamu bankaları 180 aya kadar 0,64 kredi oranı sunuyor..
Geçtiğimiz hafta başlayan Ziraat Bankası, Vakıfbank ve Halkbank’ın kredili müşterisi olan firmaların ürettiği konutlardan satın almak isteyen bireysel müşteriler için; avantajlı faiz oranları ile kullanabileceğiniz konut kredinizi ister aylık eşit taksitlerle, isterseniz 12 aya kadar ödemesiz dönem imkânı ile 15 yıla varan vadede yüzde 0,64 faiz oranı ve %10’dan başlayan düşük peşinat oranı ile yararlanabilirsiniz.
Konut kredisi faiz oranlarındaki indirim sonrasında 180 ay vadeli 250.000 TL konut kredisinin aylık taksitleri 2.500 TL’nin altına geriledi. Oysa ki geçen yıl 3.500 TL’ye yakındı. Bir örnek vermek gerekir ise; geçtiğimiz yıl 250 bin liralık 15 yıl vadeli krediyi yüzde 1.20 faiz oranı üzerinden konut kredisi kullandığınızda, toplam maliyetiniz 610 bin lira oluyor. Bu durumda 3 bin 396  lira taksit ödemesi yapılıyordu. Şimdi ise yeni kampanya oranı ile 250 bin liralık 15 yıl vadeli krediyi 0.64 faizle kullandığınızda toplam maliyet 420 bin liraya düşüyor. Böylece, aylık taksitleriniz ise 2 bin 343 liraya kadar iniyor. Bu durumda evinizi sahibi olurken aylık 1.053 lira daha düşük taksitler ile toplamda ise 190 bin lira yaklaşık %30 daha az ödemiş oluyorsunuz.
Emlak Konut ve markalı konut projeleri kaçırılmayacak fırsatlar sunuyor…
Son iki yıldır daralan gayrimenkul sektöründe talebin az olması ve son dönemde faiz oranlarının düşmesi ile birlikte firmaların sunduğu satış kampanyaların da şiddetinin artmasına neden oldu. Konut alıcısının detaylı araştırma yapması sonucunda geçmişten daha fazla fiyat avantajları ile karşılaşacaktır. Özellikle yeni başlayacak olan projelerin yükselen inşaat maliyetleri ile üretilecek olması, tamamlanmaya yakın ve devam eden markalı konut projelerinde sunulan fiyat avantajları ile konut sahibi olmak daha cazip hale gelmektedir. Özellikle Emlak Konut projelerinde yaşamaya hazır hemen teslim evinizi %10 indirim ile satın alırken sadece %5 peşinatla ödemeye üçüncü yılda başlayabiliyorsunuz. 
 
 
Soner Keleş
10.06.2020
 
 

DETAY