Blog

29 Kasım

Pandemi sürecinde inşaat sektörü

Pandemi sürecinde inşaat sektörü

Tüm dünyada hızla yayılan ve Türkiye'yi de etkisi altına alan koronavirüs salgınından en çok etkilenen sektörlerin arasında yer alan inşaat sektörü, gerek yarattığı istihdam gerekse de büyüklüğü açısından özellikle gelişmekte olan ülkelerde lokomotif görevini sürdürüyor. Türkiye’nin en önemli sektörlerinden birisi olan inşaat sektörü pandemi nedeni ile oldukça zor günlerden geçiyor. Birçok şantiyede işler yavaşladı ve birçok firma ya dönüşümlü ya da uzaktan çalışma ile işlerini tamamlamaya çalışıyor.

Pandemi sürecinde satış ofisleri ve şantiyelerde virüsün yayılmasını engellemeye yönelik alınan tedbirler inşaat sektöründe işleyişi önemli ölçüde aksatırken eve kapanan tüketicinin önemli ölçüde azalan gayrimenkul talebi sektörü zor durumda bıraktı. Bu durumun bir süre daha devam edeceği gerçeği ile, salgın devam ettikçe inşaat sektörü dışında özellikle tedarik zincirleri de tüm yönleri ile etkilenecektir. Tedarik zincirindeki sorunlar projelerin gecikmesine, tüketici memnuniyeti ve güveninin azalmasına ve geliştiricilerin ve yüklenicilerin finansal anlamda zor duruma düşmelerine neden olmaktadır.  Gayrimenkul sektöründe  ise yaz aylarında düşen faizler ve ekonominin toparlanmasıyla umut verici şekilde seyretmekteydi lakin salgının devam etmesi nedeniyle sektörde şu an için tekrar bir belirsizlik hakim. Son iki yıldır ertelenen konut talebinin tekrar canlanmasıyla bu yıl pandemi ilan edildiği Mart-Mayıs dönemi hariç geçen yıla göre belirgin bir iyileşme içine girmiş ancak salgının etkisinin artarak devam ettiği sonbahar aylarında sınırlı biçimde talep azaldı. Pandemi de durma noktasına gelen inşaat sektörü, gelen talepler doğrultusunda yaz ayların da yeniden toparlanma evresine geçerken şirketlerin yarım kalan projelerinin devam etmesi ve yeni projelere başlamaları istihdam açısından da sektöre önemli katkı sağladı.

Türkiye İMSAD Ekim ayı verilerine İnşaat malzemeleri sanayisinde faaliyetler geçtiğimiz ay önemli ölçüde arttı. İnşaat sektöründe kamu bankalarının teşvik paketleri ile kullanılan kredi olanaklarındaki artış ile inşaat malzemeleri iç talebindeki hızlı genişleme ekim ayında da devam etti. Faaliyet Endeksi ekim ayında bir önceki aya göre 3,1 puan daha yükseldi. Yaz aylarında faaliyetlerde görülen sıçrama sonbahar aylarında da devam ediyor. Böylece faaliyetler seviyesi salgın öncesi dönemin oldukça üzerine çıktı. İnşaat sektöründe mevcut işlerdeki yüksek tempo inşaat malzemeleri sanayi faaliyetlerinde de önemli bir ivme yarattı. Alıcıların Covid-19 salgınının ikinci dalgası endişesi ile hızlandırdığı ihracat siparişleri de faaliyetlere katkı sağladı. Faaliyetlerdeki ivmenin kasım ayı ortasından itibaren yavaşlaması bekleniyor.   

Pandemi sonrası normalleşmeye kadar devam edecek belirsiz süreçte gayrimenkul sektörünün yurtiçi ve yurtdışında sahip olduğu güçlü potansiyelini korumak ve geliştirmek adına ilk hedefi şirket içi organizasyonlarını korumak ve yaşatmak olmalıdır. Toplum sağlığıyla birlikte sosyal hayatı ve ekonomiyi etkileyen coronavirus salgını, etkisini yitirdiğinde dünya yeniden şekillenecektir. Önümüzdeki yıl normalleşmenin tahmin edilen trendde gerçekleşmesi, istihdam ve gelir yaratmada beklenen ivmenin ortaya çıkması durumunda 2021 yılının ilk çeyreğinde hükümetin ve gayrimenkul yatırımcılarının piyasaya desteği sektörün bu krizi daha hafif atlatması açısından son derece önemli olacaktır. Bu yıl olduğu gibi yine kamu bankaları tarafından sunulabilecek düşük faizin gayrimenkul ve inşaat sektörüne olumlu katkısı olacaktır. Ekonomik konjonktür kısa vade de konuta olan talebin yer yer azalmasına neden olmasına rağmen biriken talep ve şehirlerimizdeki kentsel dönüşüm gerçeği orta vade de sektöre olan ilginin tekrar ortaya çıkmasını sağlayacaktır.

Soner Keleş

29.11.2020

DETAY

15 Kasım

Konut Fiyatlarında Balon Var mı?

Konut Fiyatlarında Balon Var mı?
Türkiye’de son yıllarda gayrimenkul sektöründe konut fiyatları c¸ok tartışılır hale gelmiştir. Özellikle, büyük şehirlerde sürekli artarak çoğalan konut projeleri, alışveriş merkezleri, rezidanslar ve plazalar şehirlerin go¨ru¨nu¨mu¨nu¨ değiştirmiş ve konut fiyat artışlar yatırımcıların dikkatini çekmiştir. Konut fiyatlarında oluşan artışların balon olup olmadığı sürekli tartışılmaktadır. Finansal varlıkların piyasa değerlerinin temel değerlerinden sapması finansal piyasalarda balon olarak tanımlanır. Konut balonu, kişisel gelir veya konut maliyetlerinden bağımsız olarak, hane halkının beklentileri nedeniyle spekülatif bir şekilde konut fiyatlarında meydana gelen ani yükselişler ve düşüşler olarak tanımlanmaktadır. Konut piyasalarında fiyatları etkileyebilecek birc¸ok temel fakto¨r bulunmaktadır. I·stanbul ve yakın c¸evresinde konut fiyatları üzerine etki eden temel unsurlar olarak devam eden yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirmesi, talep tarafında nüfus, gelir ve istihdamdaki artış, konut kredisi faiz oranı esnek bir arz-talep yapısına sahip olunması, maliyet artışlarının fiyatlara tam olarak yansıtılmaması ic¸ ve dıs¸ go¨c¸, ulaşım imkanları, tarihi ve kültürel özellikleri söylenebilir.
Tu¨rkiye genelinde ortalama konut fiyat endeksi 2020 yılı Agˆustos ayında bir o¨nceki aya go¨re yu¨zde 2,1 oranında artan KFE, bir o¨nceki yılın aynı ayına go¨re nominal olarak yu¨zde 26,2, reel olarak ise yu¨zde 12,9 oranında artmıs¸tır. U¨c¸ bu¨yu¨k ilin konut fiyat endekslerindeki gelis¸meler degˆerlendirildigˆinde, 2020 yılı Agˆustos ayında bir o¨nceki aya go¨re I·stanbul, Ankara ve I·zmir’de sırasıyla yu¨zde 2,2, 2,3 ve 2,1 oranlarında artıs¸ go¨zlenmis¸tir. Endeks degˆerleri bir o¨nceki yılın aynı ayına go¨re, I·stanbul, Ankara ve I·zmir’de sırasıyla yu¨zde 23,3, 26,2 ve 27,5 oranlarında artıs¸ go¨stermis¸tir. I·lgili rakamlar ‘konut balonu’ kavramından uzaktır. Son iki yıldır biriken talep ve ilgi yaz döneminde fiyatlarda artışa neden oldu. Her iki endekste enflasyondan arındırıldığında kabul edilir bir artıs¸ oranı sagˆlamıs¸lardır. Endekslerin artıs¸ı konut sekto¨ru¨nün ılımlı bir canlılıgˆı tas¸ıdıgˆı so¨ylenebilir. Kamuoyunda sık sık tartıs¸ılan ve gu¨ndeme gelen ‘Tu¨rk Konut Piyasasında fiyat yo¨nlu¨ balon’ olup olmadıgˆı sorusuna yapılan analizlerle ise çıkan sonuç ‘balon’ olmadıgˆı yo¨nu¨ndedir. Tu¨rkiye genelinde son verilere go¨re yapılan analizlerde fiyat artıs¸ının hala makul bir egˆilimde devam ettigˆi go¨ru¨lmu¨s¸tu¨r. Ancak bo¨lge ve/veya semt bazlı fiyatlarda ‘ko¨pu¨kles¸me’ egˆilimleri go¨ru¨lebilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait o¨zel fiyat dinamikleri olabilecegˆi unutulmamalıdır.
Konut piyasalarında balonu inceleyen c¸alışmaların o¨nemli bir kısmı ABD piyasaları ic¸in yapılmıştır. Bunlardan Case ve Shiller’a (2003) go¨re konut fiyatlarında balonun olması esnasında konutu alanlar, normalde c¸ok pahalı olduğunu du¨şu¨ndu¨kleri bir konutu, gelecekte ciddi bir fiyat artışı beklentisi olduğu ic¸in şu an satın alınabilir bulmaktadırlar. Bu kişilerin baka bir şekilde tasarruf etmesine gerek yoktur; c¸u¨nku¨ evin değerindeki artışın, onlar ic¸in tasarruf sağlayacaklarını beklemektedirler. İlk kez konut alacaklar ise eğer konutu şimdi almazlarsa konut fiyatlarındaki balon nedeniyle ileride hic¸ alamayacaklarını du¨şu¨nerek telaşlanabilirler. Hatta kişiler ev fiyatlarının uzunca bir su¨re kesinlikle du¨şmeyeceğini du¨şu¨nu¨rlerse, yu¨ksek fiyat artışı olacağına ilişkin beklenti, talep u¨zerinde o¨nemli bir etkiye sahip olacaktır. Bu nedenle, konut yatırımlarında yatırımcılar tarafından algılanan risk du¨şu¨ktu¨r. Fiyatların gelecekte hızlı ve su¨rekli artacağı beklentisi, alıcıları motive eden o¨nemli bir fakto¨rdu¨r.
Ülkemizde ise konut sektöründe fiyatlar artmaya devam edecektir. Bunun iki temel nedeni vardır. Birincisi nüfusun sürekli artması, ancak şehirlerin konut üretme kapasitelerinin neredeyse dolmuş olması, ikincisi ise köyden kente göçün hala devam etmesidir. Diğer etkenler ise kentsel dönüşüm ile kalitesiz konutların kaliteli konut haline getirilmesinin getirdiği fiyat farkları ile Dünya’da tüm ürünlerde oluşan fiyat artışları sebebi ile her yıl gelen maliyet farklarıdır. Tu¨rkiye’de gayrimenkul piyasasında talep yo¨nu¨ kısa vade de konjonktu¨rel olarak azalsa dahi, o¨nu¨mu¨zdeki iki yıllık su¨rec¸ ic¸inde sekto¨r tekrar canlılık kazanacaktır.
 
Soner Keleş
15.11.2020
 
 
 

DETAY

1 Kasım

Kentsel Dönüşüm Şart!

Kentsel Dönüşüm Şart!
 
Ülkemizin yüzölçümünün % 42’si birinci derece deprem kuşağı üzerindedir. 20.yy’ın başlarından beri yapılan istatistiki çalışmalar Türkiye’de yaklaşık olarak her iki yılda bir yıkıcı deprem, her üç¸ yılda bir de pek çok yıkıcı deprem olduğunu göstermektedir. Bu durum Türkiye’de kaçınılmaz bir doğal afet olduğunu ortaya koymaktadır. Hızla gelişen kentleşme sureci ülkemizin önemli sorunlarından birisi haline gelmektedir. Kentsel Dönüşüm, kentlerin fiziksel ve toplumsal anlamda dönüşmesine neden olan çok yönlü bir süreçtir.  Türkiye’de farklı dönemlerde  kentsel  dönüşüm  çalışmaları  denenmiş,  ancak  esas  anlamda  gündeme  gelmesi,  1999  Marmara  Depremi  sonrasında olmuştur. 2002 yılından itibaren kentsel dönüşüm çalışmaları hükümet programlarına dahil edilmiştir. 2012 yılında çıkarılan 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesidir. Kanun, Türkiye’nin her tarafındaki kent ve köylerdeki ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıyan binaların devletin  sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç - vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapılmasını öngörmektedir. Kentsel dönüşümle kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanmaktadır. 
 
Kentsel dönüşüm riskli binaların yıkılıp yeniden yapılması yanında, yerleşim yerlerinin kongre ve kültür merkezleri, park ve eğlence alanları gibi modern ihtiyaçlarının karşılanmasını da içermektedir. İstanbul aldığı yoğun göçler ve nüfus artışı  sonucunda; gecekondulaşma, kaçak yapılaşma ve bunlara bağlı olarak  ortaya çıkan çarpık kentleşme sorunlarını yaşayan  kentlerimizin  en  büyüğüdür. 
2000 yılı sonrasında kentsel dönüşüm eylemleri sosyal, ekonomik, fiziksel ve çevresel boyutlar arasındaki dengeyi sağlayan deprem riski taşıyan riskli ve eski binaların yıkılıp yerlerine daha modern, sağlam ve sağlıklı binaların yapılmasına dayanan bir çok proje uygulaması oldu. Özellikle son zamanlarda ülkemiz genelinde yaşanılan ve büyük kayıpların verildiği depremler, eski ve depreme dayanaksız binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapılması fikrinin önemini bir kez daha gözler önüne serdi.
 
Kentsel yenileme projeleri, “yaşanabilir sağlıklı kentlerin oluşturulması” genel hedefiyle birlikte; kaçak yapılaşmış alanların dönüştürülmesi, doğal afetlerle doğrudan etkilenecek olan sakıncalı alanlarda yer alan konut veya başka kullanım alanlarının dönüştürülmesi, kent içinde niteliksiz, sağlıksız alanların ve yaşanabilir kent standartları dışında kalan alanların dönüştürülmesi, İşlevini yitirmiş¸ tarihi mekânların, koruma alanlarının dönüştürülmesi süreçlerini kapsamaktadır. Günümüzde önemi daha çok artan kentsel dönüşüm konusunda toplum eski ve güvensiz yapılardan dönüşüme teşvik edilmelidir. Bu noktada devletin denetleyici ve koruyuculuğunun daha fazla devreye girmesi, müteahhitlik standartlarına uyulması toplum ile geliştiriciler arasında uyum süreçlerinin hızlandırılması gerekmektedir.
 
Soner Keleş
01.11.2020
 

DETAY