17 Temmuz
KONUT SATIŞLARINDA TARİHİ REKOR KIRILDI!
KONUT SATIŞLARINDA TARİHİ REKOR KIRILDI!
Tüm dünyayı sarsan pandemi sürecinin etkilerini azaltmak için hayata geçirilen önlem ve teşvikler ile kamu bankalarının düşük faizli konut kredileri başta olmak üzere son iki yıldır biriken talep, gayrimenkul sektöründeki kampanyalar ve normalleşme adımları ile birlikte Haziran ayında konut satışlarında rekorların görülmesini sağladı.
Tuik verilerine göre Türkiye'de konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %209,7 artarak 190.012 oldu. Böylece konut satışları tarihinde haziran ayındaki en yüksek seviyesine ulaşarak haziran ayı rekorunu kırdı. Geçtiğimiz ay kamu bankaları öncülüğünde konut kredi faizlerinde indirime gidilmiş; ilk el konutlara %0,64 ikinci el konutlara %0,74 faiz oranı ile bir yıl ödemesiz, 15 yıla kadar vade hayata geçirilmişti. Bazı gayrimenkul firmaları da proje bazında 2 yıl ödemesiz, 20 yıl vade gibi kampanyaları gerçekleştirdi. Oturum amacıyla konut satın almak isteyenler için düşük peşinatlı ve düşük konut kredisi faizli uygun şartların oluşması ile birlikte diğer taraftan azalan mevduat faizleri nedeniyle yatırımcıların yatırım enstrümanı olarak konuta yönelmesi haziranda kaydedilen rekor satışlarda etkili oldu.
TÜİK'in açıkladığı verilere göre konut satışlarında, İstanbul 28 bin 799 konut satışı ve %15,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 21 bin 915 konut satışı ve %11,5 pay ile Ankara, 11 bin 690 konut satışı ve %6,2 pay ile İzmir izledi. Düşen faizler ile ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %1286,9 artış göstererek 101 bin 504 oldu. Böylece uzun zamandır düşük seyreden konut kredili satışlarda rekor kırılmış oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %53,4 olarak gerçekleşti.
Yeni Konut Satışları Teşvik Edilmeli?
I·ns¸aat sekto¨ru¨, yarattıgˆı katma degˆer ve istihdam ac¸ısından u¨lke ekonomimizin en dinamik sektörlerinden birisidir. Bu¨yu¨k o¨lc¸u¨de yerli sermayeye dayanan ins¸aat sekto¨ru¨ yu¨zlerce meslek dalını ilgilendirmekte olup istihdam ve u¨retim su¨recini olumlu yo¨nde etkilemektedir. İnşaat sektörü, kendisine bağlı 200'de fazla alt sektörün ürettiği mal ve hizmete talep oluşturan bir konumda olması açısından “ekonominin lokomotifi” özelliğine sahip bir sektör olmakla birlikte Türkiye ekonomisin büyüme performansına yaptığı katkıdan dolayı da önemi gittikçe artan bir sektör konumundadır. Diğer taraftan ülkemizde yeni konut ihtiyacını zorunlu kılan en önemli etkenlerden bir tanesi de deprem gerçeğidir. U¨lkemizin c¸ok bu¨yu¨k bir kısmının birinci derece deprem alanında bulunması durumun daha ciddiyetle ele alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu nedenle inşaat sektörünün tekrar canlandırılması, eski konut yapı stoklarının yenilenmesi ve kentsel dönüşüm projelerinin devam etmesi için yeni konut satışlarının (birinci el) teşvik edilmesi ve daha da cazip hale getirilmesi gerekiyor.
Türkiye’de konut stokunu eritmede her geçen yıl birinci el (ilk el) satışın payı giderek azalıyordu, döviz kurlarında yaşanan hareketlilik ve küresel pandemi ilan edilmesinin ardından konut satışlarında yaşanan düşüş Nisan ve Mayıs ayı verilerine de yansıdı. Ancak Haziran ayı ile birlikte müteahhitten ve projelerden 58 bin konut satışı gerçekleşti. Haziran ayı toplam konut satış rakamları içerisinde ilk el satışların payı %30 a yükseldi.
Sektör Tekrar Canlanıyor!
Son iki yıldır Türkiye gayrimenkul piyasasında talep yönünde düşüş yaşansa dahi, önümüzdeki dönemde sektörün tekrar canlılık kazanacağı aşikardır. Düşen konut kredisi faiz oranları ve biriken talebin harekete geçmesi ile beraber hem inşaat hem de konut sektöründe tekrar canlanma başladı.
Kentsel dönüşüm, nüfus artışı ve temel ihtiyaçlar nedeniyle Türkiye’deki konut talebi hiçbir zaman bitmeyecektir. Kısa dönemli yüksek faiz oranları veya döviz yatırımları daha ilgi çekici gibi görünse de, konut yatırımı uzun vadede daha çok kazandırmaya devam edecektir. Özellikle prim potansiyeli yüksek bölgelerden gayrimenkul alımı değerli ve sürdürülebilir bir yatırım aracı olduğu için yerli ve yabancı yatırımcıların konuta olan ilgisi artarak devam edecektir. Türkiye’de nitelikli konut alımının kolaylaşması ve sektörün sürdürülebilir bir büyümeyle ekonomiye katkı sağlayabilmesi için kalıcı teşvikler çok faydalı olacaktır. Son yıllarda yeni yapı ruhsat sayısı düşmesi, mevcut konut stoklarının azalması ile birlikte tüketici tarafında konut fiyatları artmadan ve tamamlanan projelerde değer artışı yaşanmadan önce alım yapmakta fayda vardır.
Soner Keleş
17.07.2020
DETAY
12 Temmuz
YABANCILARIN KONUT YATIRIMI ÜLKEMİZDE CARİ AÇIĞI AZALTABİLİR!
YABANCILARIN KONUT YATIRIMI ÜLKEMİZDE CARİ AÇIĞI AZALTABİLİR!
TÜİK verilerine göre yabancılara konut satışı geçen yıl her ay düzenli olarak artış göstermektedir. Gayrimenkul sektörünün yaptığı kampanyalar başta olmak üzere döviz kurlarındaki artışın da etkisiyle yabancılara konut satışı rekor seviyeleri gördü. Mütekabiliyet yasasının çıktığı 2012 yılından bugüne ülkemizde yabancıya gayrimenkul satışı artarak devam etmektedir. Son on yılda olduğu gibi geçtiğimiz yılda yabancıların gayrimenkul alımları arttı.
Türkiye genelinde geçen yıl yabancılara 45.483 adet konut satılmıştır. 2019 yılındaki yabancı satışları bir önceki yıla oranla %15 oranında artış göstermiştir. İl bazında yabancılara yapılan konut satışlarında 2019 yılında ilk sırayı 20.857 konut ile İstanbul, ikinci sırayı 8.951 konut ile Antalya, Antalya’yı 2.539 konut satışı ile Ankara ve 2.213 konut satışı ile Bursa izlemektedir. Geçtiğimiz yıl yabancıya konut satışında tarihin en yüksek yılı olarak kayıtlara geçti ve gerçekleşen döviz girişi 4.5 milyar dolar seviyesinde gerçekleşti.
Cari Açığın Finansmanında Konut Satışının Payı Artıyor!
Uluslararası doğrudan yatırımlar; bir ülke sınırları dışındaki yatırımcıların ilgili ülkeye fabrika gibi üretim tesisleri kurarak, gayrimenkul edinerek veya var olan bir şirketi tamamen ya da kısmen satın alarak yaptıkları yatırımlardır. Ülkemiz gibi gelişmekte olan ülkeler uluslararası doğrudan yatırımları çekmeye uğraşırlar. Gelişmiş ülkeler de geliştirmek istedikleri sektörlere, benzer biçimde uluslararası doğrudan yatırımları çekmeye çabalarlar. Avrupa Birliği ile tam üyelik müzakerelerinin başladığı 2005 yılı ile küresel krizin çıktığı 2008 yılı dahil Türkiye, tarihinin en yüksek uluslararası doğrudan yatırım miktarını çekmeyi başarmıştır. Ancak izleyen yıllarda Türkiye’ye yönelik doğrudan yabancı sermaye yatırımlarında belirgin bir yavaşlama yaşanmış, buna karşılık 2016 yılından itibaren yabancıların gayrimenkul yatırımlar artarak ağırlık kazanmaya başlamıştır. Bu durum, ülkemizde cari açığın finansmanının önemli bir değişime işaret etmektedir. Yabancıya konut satışları, son yıllarda cari açığın finansmanında giderek daha büyük pay alıyor. Türkiye’nin cari işlemler hesabındaki açık, geçmiş yıllara kıyasla doğrudan yabancı sermaye yatırımlarına göre her geçen yıl daha yüksek oranda yabancıya konut satışından sağlanan döviz girişiyle finanse ediliyor. 2019 yılı cari işlemler hesabındaki doğrudan yabancı yatırımlar girişinin toplamı 8,4 milyar dolarla son 15 yılın en düşük seviyesine gerilerken, bu miktarın 4,5 milyar dolarla yüzde 55’i gayrimenkul satışı yoluyla elde edilen döviz girişi oluşturdu. Gayrimenkul gelirlerinin toplam doğrudan yatırımlar içindeki payı 2018’de yüzde 45, 2017’de 42 ve 2016 yılında da yüzde 28 seviyesindeydi. Bu oran her geçen yıl giderek artmaktadır.
Diğer taraftan ödemeler dengesi hesabında cari açığın finansmanında yabancıya gayrimenkul satışından elde edilen gelirler önemli bir noktaya yükseldi. Türkiye’de ihracat dışı döviz getirisinde potansiyeli en yüksek ürünlerinden birisi olan yabancıya gayrimenkul satışı geçtiğimiz yıl 4,5 milyar dolarlık döviz girdisi ile 2019 yılında ülkelimizdeki dış ticaret açığının kapanmasındaki katkısı yüzde %16 ya yükseldi. 2017’de cari açığın yüzde 10’unu kapatan net gayrimenkul gelirleri, 2018’de de açığın kapanmasına %21 oranında katkı verdi. Yabancıya konut satışlarından oluşan gelirler 2019 yılında ise cari dengenin fazlaya dönmesinde önemli bir rol oynadı.
Yabancıların Gayrimenkul Yatırımlarının Diğer Etkileri?
Özellikle bu yıl covid 19 salgını Türkiye dahil tüm dünya ekonomilerini sarsıyor. Pandemi ile birlikte İçinde Türkiye’nin de bulunduğu gelişmekte olan piyasalar ise salgının yol açtığı "belirsizliğe" yüksek nakit (döviz) ihtiyacı, yetersiz döviz rezervleri, ciddi bütçe açıkları ve çoğunlukla özel sektörün yüksek döviz borçlarıyla yakalandı. Bu noktada turizm gelirlerinin de azaldığı bir süreçte, Türkiye için yabancıya gayrimenkul satışı ile döviz girdisine büyük katkı sağlanabilir.
Türkiye’den konut alan yabancıların diğer sektörlere de sağlayacağı faydalar ile bu sektör geniş bir alana hitap edecektir. Gayrimenkul satın alan yabancılar evi ile ilgili alışverişini ülkemizden yapacak olmasının yanı sıra, çocuğunu Türkiye’de okutacak, tedavisini Türkiye’de olacak, ticaretini Türkiye ile yapacaktır. Türkiye'nin cari açığını azaltarak yönetilebilir bir düzeye çekebilmesi için gayrimenkul sektör ününde katkıda bulunması amacıyla yabancıya gayrimenkul pazarlanmasında hükümet tarafından orta ve uzun vadeli yeni teşvik programları hazırlanması gerekmektedir. Yabancıya satışın döviz kazandırıcı hizmetler ticareti kapsamına alınması ve yabancıya konut pazarlayan şirketlere ihracatçılar gibi fuar, reklam, tanıtım ve pazarlama desteği verilmesi ile birlikte sektör daha hızlı büyüyecektir.
Soner Keleş
10.07.2020
DETAY
5 Temmuz
Konut Sektöründe Yeni Projeler Yolda!
Konut Sektöründe Yeni Projeler Yolda!
Gayrimenkul sektörü, birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de ekonominin önemli bir kalemini oluşturmaktadır. Sektöre girdi sağlayan ve faaliyetlerini bu sektördeki gelişmelere bağlı olarak devam ettiren diğer sektörlerin katkısı da dikkate alındığında inşaat sektörünün GSMH içindeki payının yaklaşık yüzde 30 seviyesinde olduğu görülmektedir. İnşaat sektörü, kendisine bağlı 200’den fazla alt sektörün ürettiği mal ve hizmete talep yaratan konumunda olup, bu yaygın etki, sektörün “ekonominin lokomotifi” olma vasfının en temel göstergesidir. Ayrıca, yüzlerce meslek dalını ilgilendirmesinden ve büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanmasında dolayı istihdam ve üretim sürecini önemli ölçüde etkiliyor. inşaat sektörü GSMH içindeki payı çok yüksek olduğu için ekonomik büyümeyi de olumlu yönde etkilemektedir. Geçtiğimiz yıllarda büyümeye etkisini daha net olarak gördüğümüz sektörün işsizlik oranlarını azaltmaya büyük bir faydası dokunuyor. Günümüzde birçok sektörde olduğu gibi konut sektöründe de rekabetle beraber ürün farklılaştırılmasına gidilerek tüketicilere tercih yapma imkânları verilmiştir. Bu bağlamda konut, insanların sadece barınma ihtiyaçlarını karşılayan bir olgu olmaktan çıkmış aynı zamanda önemli bir yatırım enstrümanı olarak da yerini sağlamlaştırmıştır.
2018 yılının son çeyreğinde döviz kurlarında yaşanan artış yatırımcının döviz ve altına yönelmesine yol açmıştır. Tırmanan döviz kurları, yükselen faizler ve altında yaşanan değer artışı özellikle 2018 ve 2019 yılı içerisinde konut piyasalarını durma eşiğine getirmiştir. Bu noktada Gayrimenkul geliştiricileri daha önceden hiç sunmadıkları kadar cazip ödeme planlarını ve büyük indirimlere varan avantajlı fiyatları konut alıcılarının lehine sunmaya başladılar. Son iki yıldır konut sektöründe yaşanan daralma sonrasında Haziran Ayı başında devlet bankaları tarafından açıklanan Türkiye tarihinin en düşük oranlı konut kredi faiz oranları ile Haziran Ayında tüm zamanların aylık satış rekorunun gerçekleşmesi bekleniyor. Oturmak amacıyla ev sahibi olmak isteyenler, kiradan çıkmak isteyenler, finansal varlığı olanlar yatırım amacıyla tekrar konut, arsa, arazi yatırımı yapmaya başladı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre Haziran ayının 27 günlük döneminde kredili konut satışları 6.658’den 93.704’e çıktı. Haziran Ayında kredili konut satışlarında yeni bir rekor geleceği görünüyor. Satış ofisleri ev sahibi olmak isteyenlerin yoğun talebiyle karşılaşırken, gayrimenkul sektörü 4 yıl önceki parlak günlerine döndü.
2018 yılında inşaat maliyetlerinin %50-%60 yükselmesi, son iki yıldır gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk ve devam eden projelerde konut stoklarının birikmesi sonucunda sektörde yeni başlayacak olan bir çok proje ertelendi veya rafa kaldırıldı. Türkiye İstatistik Kurumu 2019 yılı Ocak-Aralık dönemine ilişkin yapı ruhsat istatistiklerine göre Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2019 yılında bir önceki yıla göre, bina sayısı yüzde 48.3, yüzölçümü yüzde 52.4, değeri yüzde 43.8, daire sayısı yüzde 53.9 azalma yaşandı.
Ancak geçen yılın son çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarının %1 in altına gerilemesi, corona sonrası geçtiğimiz ay konut sektöründe hayata geçirilen dev kampanya sonucunda biriken konut talebi çok hızlı bir şekilde tekrar satışa dönmeye başladı. Özellikle devam eden ve tamamlanan konut projelerinde yer alan birinci el ilk konut satışları için sağlanan düşük konut kredisi imkanı ile özellikle Emlak konut projeleri ve markalı konut projelerinde konut stokları hızla erimeye başladı. Bazı firmalar satışın bu hızla devam etmesi halinde ellerindeki stokların tükeneceğini açıkladı. Proje geliştiren inşaat firmaları azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini tekrar gündeme getirmeye başladı. İnşaat firmalarının pandemi sonrası süreçte hayata geçirecekleri projelerin; hem yerli hem de yabancı müşteri pazarına uygun özelliklerde şehrin merkezi akslarına yakın, ulaşım imkânları gelişmiş olan kentsel dönüşüm lokasyonlarında butik daha az konut içeren optimum sosyal alanlara sahip, tasarruflu ve az katlı konsept projelere yönelmesi bekleniyor.
Geliştirilen yeni konut projelerin artan inşaat maliyetleri ile üretilecek olması önümüzdeki yıllarda ev sahibi olmayı daha da zorlaştırabilir. Bu nedenle inşaat ve arsa maliyetlerindeki artışın ve döviz kurlarında yaşanan dalgalanmanın henüz konut fiyatlarına tam olarak yansımaması bugün özellikle elinde biraz birikimi olan tüketiciler için çok avantajlı düşük faiz oranları ile ev sahibi olabilmeleri için en uygun zamandır.
Soner Keleş
01.07.2020
DETAY
